「茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ」の記事一覧(604件)
不動産・住宅業界についての話、茨木市の地元ネタなど、日々考えている事を発信していきます。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/10/29 09:37
土地を仲介して、建築提案もさせて頂いたお客様がもうすぐ着工
(建築確認申請が下りたら)
その前に側溝整備&道路セットバックが必要で、その工事も完了しています
茨木市って原則【敷地内側溝】なので、道路幅が4mあったとしても、道路の側溝位置が中途半端にズレてたりしてたら、側溝のやり替えが必要になったります。
というかそういう土地が多い……
まぁキレイになるからそれはそれで良いとは思いますが、土地を検討する時に側溝整備費用もある程度みておかないと微妙に資金計画が狂ってきますので注意が必要になってきます
こういった部分とかも、他の不動産会社って「側溝整備が必要になる可能性があります」というだけで、詳細や工事費用は「依頼する住宅会社で確認ください」で終わらせる傾向があるんですね
まぁ不動産会社が工事するわけでもないし、実際に工事申請を出すのは住宅会社なので間違ってはいないんですけど(責任はとれないから)・・・
当社としては出来るだけお客様にはある程度把握しておいて欲しいし、建築の方も含めてアドバイスしていきたいので、全体資金計画には組み込んでいってます
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/10/24 14:28
今朝、お客様と雑談していて「建築の仕事(新築やリノベーション・リフォームの提案の事)は多いんですか?」って聞かれました
間取りや仕様の建物の打合せが多いので、そう聞かれるのですが
「7割は建築系の仕事です」ってお答えしています
実際の今日の昼過ぎまでにやった仕事は
①解体着工前の現地確認(土地の引渡しが終わったお客様)
②週末アポイントのお客様の土地現地測量(新築間取り提案のため)
③解体業者への解体範囲図作成と打合せ(先週に土地契約したお客様)
④新築建物の間取り作成1件(週末アポイントのお客様)
⑤新築建物の間取り再確認(明日アポイントのお客様)
よーく見たら、全部が建築系の業務になってますね(汗)
強いて言えば、②が土地を検討できるかどうかの為の提案ですので、不動産仲介業がからんでいる感じ
実際私がやりたい仕事が不動産+建築の提案ですので、楽しい
たぶんこれからは建築の割合がもっと増えていくんだと思う。
それが弊社の特徴にもつながっていくので、オールOKです。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/10/11 21:23
実際にあった話。
とある土地情報が気になってと、私の方にお客様から相談がありました。
その情報を出している不動産会社(みなさんよくご存じの大手不動産会社)に電話してみると、「商談中です」・・・・・
まぁ予想はしていますが、毎回イラっとさせられます
事情をお客様にお伝えて、お客様が直接その不動産会社に問合せ。
すぐに物件を見学となったようです(汗)
お客様も不信感いっぱいでしたが、「建築(新築)の方はアイ・ウィズさんの方で提案してほしい」という事で、急遽私も物件見学に立ち会うというイレギュラーな形になりました。
その物件を囲い込んでいる不動産担当には「建築の仕事もしている」という事で(不動産会社の名刺をきる訳ですからね)。
そしたら、2番手までお客様がいるって説明するんですよね~。詳しく書くと、1番手はその会社のお客様で住宅ローン審査中、2番手は他社の申込みみたい
いや自分、他社への案内止めとったやん!
まぁそんな事はどうでもいいので、「あ、そうですか」ってスルーしておきました
お客様も同じことを言われたそうです
まぁウソやろなぁって思っていたら、案の定数日後に1番手の人がダメだったと。2番手は他社のお客さんですが長い間止めておくのは難しいので、早く決めてほしいってお客様にも私にも言ってきました
「それはお客様が決める事なので、私は知りませんよ」ってスルーしておきました
*「いや2番手にいきゃいいやん!」って言いそうになりましたが、そこは当事者じゃないので堪えました。ホンマに2番手がいてるんやったら、それはそれで変な話
お客様もその頃には不信感もマックスみたいでして、逆にちょっとその営業マンの営業トークを楽しんでもいる様子
っていうタイミングで、他に気になっていた土地が価格変更になったので、そっちで進めていく方向になりました。
あまり他社の案内や営業に接する事はないのですが
「他に検討者がいてるので早く申込みしましょう」というトークがやはりこの不動産業界は多いですね(汗)
もうちょっとお客様の気持ちをくみ取る打合せや提案はないもんかなぁと感じます
・お客様の要望にこの土地は合っているのか?
・お客様はどんな建物をイメージしているのか?
・土地、建物や資金計画のバランスは合っているのか?
いっぱいクエスチョンがある状態でもお構いなしに、進めようとしています
他に検討している人がいて実際にスピード感も大事な時もありますが、お客様の事を知ろうとする意識をもっと持ってほしいですね
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2024/10/04 18:48
実際に先日あった出来事
一戸建ての売却を依頼されたので、レインズに登録。
色んな不動産会社から問合せがありました。もちろん当社は売主様の最大限の利益のためにフルオープンで対応しています。
色々と案内や交渉があったんだけど無事に売り出し価格の満額で申込みとなりました。当社ではなく他社が案内してくれた買主様。
ちなみに不動産業界では【分かれ】と言います。売主側の不動産会社(当社)と買主側の不動産会社(他社)が分かれるから。
ここからが出来事なんだけど、2,300万円で他社の申込みが入った直後に、買取業社から2,150万円で買いたいと直接連絡がありました。
売主様にとったらそりゃ2,300万円一択です
でも現在の不動産業界ならどういった動きになるのか?大手さん含め多くの不動産会社は2,150万円の方を優先するのが今の不動産業界……
不動産仲介業に慣れていないとピンっと来ないかと思いますので、詳しく説明していきますね。
①2,300万円の申込み
先程分かれの取引と言いました。
売主様は当社に仲介手数料を支払い、買主様は他社さんに払う。
2,300万円ですので、税込825,000円ずつとなります。
②2,150万円の申込み
こちらは分かれではなく、当社は売主様と買主である買取業社の両方と直接取引になるので両方から仲介手数料を貰います。両直っていいます。
2,150万円の仲介手数料775,500円を両方から頂くので合計1,551,000円。
ね、仲介手数料だけに注目するとほぼ倍の差が生まれます。
という事で、①の申込みは売主様には言わず②だけを伝えて、「悪くない価格なのでコレで進めましょうか」と誘導していく訳です。
当社はこんなサギ的な事しませんし、信頼して依頼して頂いた売主様の最大利益を追求しますので、もちろん①で進めました(当たり前ですが)
今でも紙や電話・FAXで取引を進めている不動産業界。
レインズに物件の申込みや見学依頼のフォームを作成して、売主様もそれを確認する事が出来れば、こんな事も防げるんじゃないかな。それをしないのは不動産業界にとって都合が悪いから……(汗)
簡単な話だと思います。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2024/09/27 08:58
昨日の売却ブログで書いた締めの言葉をもう少し深掘りします
【売り出す価格ではなく、売れる価格で判断してください】と書きました。
根拠のない高額査定やチャレンジ価格が蔓延しているからこそ、「売れる価格」というものを少しでも意識してもらう事が非常に大事になります
相場査定というのがあり、それよりもかなり高い価格で売り出し提案されれば(大手の不動産会社だとなおさら)「そんな価格で売れるの!」って期待したい気持ちはものすごく分かります
自分でその立場になれば、営業トークと分かっていても「え…そうなんかな」って考えてしまいそうになる(笑)
でもそれはそれで置いておいて、そこから「でも実際にはどの価格で売れると考えてますか?」って聞き出した方がいい
例えば査定価格が3,500万円とすると、売り出し価格は4,000万円とかそれ以上を提案してくるでしょう
そこから実際に売れると考える価格は?と聞くと、たぶん3,780万円とか査定価格に近い価格を言ってくると思います(それでも甘い金額を言うと思う)
なんじゃそりゃ・・・なんですよ
でも売り出し価格は別にして、「実際いくらで契約になるか?」を営業マンから聞き出すのは非常に有効。
その価格の方が本音に近いから
売り出し価格は記憶の片隅程度にしておいて、実際の価格で不動産会社を選んだ方がリスクは少なく、さらにより良い条件で売れる可能性が高まります
それでも高額価格を言ってくるなら、その金額に責任を持たせたらいいだけですからね。「御社が言ったから価格は下げません。下げるなら他社に依頼します」これだけです。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2024/09/26 10:16
一括売却査定やチャレンジ価格の危険性をよくブログでも書いてますが、「アイ・ウィズ不動産は厳しい査定価格を提案しそう・・・」って思われるのも困るので(汗)
当社はそういった査定ではありません。
あくまで一括売却査定やチャレンジ価格の様なかなり高額な売出し価格提案してくる様な、まぁ率直に書くと平気でウソを付く不動産会社には気をつけて下さいって事。
当社も査定は普通に行い、さらに売主様がより良い条件で売れる様なチャレンジ価格の話はお伝えしています。
売却を依頼されたいが為の根拠のないチャレンジ価格のご提案はしませんっていう意味合いです
だってそんな価格で売り出すと困るのは売主様ですから。
不動産仲介って、買い取る訳でもなく、仲介する仕事なんですね。
売れない価格で売却を依頼されても、基本的にリスクは無いんです。
だからこういった一括売却査定や高額なチャレンジ価格提案が蔓延るんだと思う…
なら前のブログでも書いた様に【売却を依頼する時に、不動産会社にもリスクを負担しちゃえば】という発想もアリだと考えています
具体的には「その価格を提案されるなら売ってください、価格は下げません。下げるなら、再度他の不動産会社含めて依頼先を選び直します」というリスク。
売却を依頼する期間を1ヶ月とかに限定するのも面白いかもしれません。
そんな提案をする会社は
「その価格では売れないから、後から価格を下げていけばいいわ」
「とりあえず売却を依頼されればコッチのもの」
って考えてますからね。
売主様としては、【言った価格に対する責任を不動産会社にも意識させる】のがポイント。
実際に契約になり引渡しになって、売却は完了です。
査定という入り口では何も進んでいない状況。
売り出す価格ではなく、売れる価格を確認していきましょう
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2024/09/25 12:57
結構みなさんご存知ではない不動産売却の仕組み
売却をお願いした時に、依頼した不動産会社が売ってくれると思われている人が多いと思います
そうではなく【物件情報を開示して、すべての不動産会社で買主様を探す】というのが正解
売却依頼を受けた不動産会社(A不動産とします)はレインズに登録して物件情報をオープンにする義務があるんです
依頼した不動産会社も買主様を探すけど、大手であろうと1社ではお客様の数には限界があるので
売るだけではなく、良い条件で売るのが不動産売却の本質ですから。売るだけならよっぽどダメな不動産会社じゃない限り売れます
で、問題なっているのが【物件情報の囲い込み】
先程ご説明したように売り出した物件情報は開示しないといけません。開示されるとすべての不動産会社がその情報をもとにフォローしているお客様、もしくは相談があったお客様に物件をおススメしていきます
実際にお客様が興味を持たれたらご案内になるのですが、ここでA不動産に見学したいと問い合せると、「商談が入っている」とか「その日時は案内出来ない」とかで見学させない行為が横行しているんですね・・・
これは買主様を自分の会社で見つけて、売主様・買主様の両方から仲介手数料をもらう為です。
もし他社の買主様で契約になれば、買主様はその他社に仲介手数料を支払うので、A社は売主様からのみ仲介手数料をもらうとなります。
大手さん含め多くの不動産会社が仲介手数料をより稼ぐために物件情報の囲い込みを行なっているのが現状です
冒頭の話に戻って、「売却をお願いした不動産会社が売ってくれる」という感じで、意味を間違っている方も非常に多く、それは囲い込みをする不動産会社にとっては都合のいい事。
査定相談時にこの仕組みをしっかり説明してくれて、「当社は囲い込みしません」「広告もオープンにします」と売主様に伝える会社が信用できる最低ラインになります。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/09/24 10:07
【リフォーム済みの中古一戸建てをどう判断するか】についてを書いていきます。
リフォーム済みという事は一般の方が売主ではなく、不動産会社などが買い取りリフォーム工事をして、利益を乗せて販売している物件になります。
築年数としては20年〜30年位の建物が多いかな
まず「高いなぁ」と思うケースが多いんですが・・・
でもね、売主である不動産会社(または買取り仲介した不動産会社)は一応考えて価格設定している訳です
例えば土地を購入して新築建てたら5,500万円位はする。
それなら4,500万円位とかもうちょっと高く価格設定しても売れるんじゃない?みたいな価格設定。新築とはなるべく競合しない価格設定にしてるのがポイント
実際は古い状態(リフォーム前)なら3,500万円前後が相場だとすると、普通に購入してリフォーム会社に工事してもらったら、4,000万円とかまぁ4,200万円あればフル・リフォーム出来る訳です
それを4,700万円とか4,800万円で販売している感じ
これは商売なので良い悪いはないと思いますが、検討する側としては【知った上で判断する】という事が重要
営業トークとしては
「なかなか中古一戸建ては売りに出ないので・・・」
「新築なら6,000万円位しますよ」
そしてリフォーム済みで一応キレイなのでお客様が決めやすいという状況を作り出すという感じですね
判断としては、(内容にもよりますが)フル・リフォーム工事費用を600万円位として計算するのがいいかと思います。
例えば、リフォーム済みで4,500万円で売りに出されているなら、600万円引いた3,900万円が正味の古い状態での物件価格。
その価格で買うのかどうか?という具合です。
ちょっと専門的な判断も必要になってきますので詳しくは個別にご相談くださいね。
カテゴリ:売却について / 投稿日付:2024/09/23 16:57
何度も書いて恐縮ですが……売り出す価格の重要性について
不動産売却ってなるとあまり経験しない事ですので、つい知名度のある大手不動産会社や一括売却査定で高い金額を出す会社に依頼しがちです。
そして大体が一番高い査定金額を出す不動産会社に依頼する傾向ですね。
結果論なんで良い悪いは分かりませんが、気をつけて欲しいポイントを書きます。
大事な不動産を違う物で例え話をするのは申し訳ないのですが、【食べ物】で書いてみます。
大事に育てた野菜。
その野菜を直販所として販売してくれる場所がいくつかあります(これが各不動産会社)。
直販所は野菜を買い取る訳ではなく、売れたらその数%を手数料として貰う仕組みになっています。
直販所に野菜を持ち込む時に、売り出す価格を直販所と打合せして決めますが、どの直販所で野菜を売るかはあなたが決めます
「この野菜は今あまり無いので、高値で売り出しましょう」
「野菜の価格が上がっているので、もしかしたら●●●円でも売れるかもしれませんよ」
自分の所で売って欲しいので良い事ばかり言ってくるでしょう。
野菜の相場は200円なのに、300円で売りましょう!
もしかしたら400円でも売れるかも!
そんな営業トーク
400円で売るという直販所にお願いして、いざ販売開始
お客様はシビアというかよく見てますので、なかなか売れないのが現実…
直販所からは「午前で売れなければ価格を下げていきますので」と言われています。
*ここが1つのポイント
結局は夕方になって200円で売れていく、ヘタしたら150円の特売になってしまう可能性もあります
ちょっと例えが悪く不快に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産売却でも同じ様な事が行われています。
この仕組みのポイントとしては
①買い取る訳でなく、あくまで販売の仲介をしている(手数料収入)
②売れなければ、価格を下げる→売主様のリスクのみ
この2点です。販売所(不動産会社)は売れなくても・価格を下げてもリスクは無い。販売(売却)さえ依頼されれば、200円(相場)での手数料は確保できる。
真面目な(生産者の事を考える)直販所なら最初に野菜の売り方を考えてくれて、230円で売り出して午前中に見事販売終了していたかもしれません。
でも230円での売出し(チャレンジ価格として250円の売出し)でも、最初の販売所選びで依頼してもらえない確率が高いんですね。
会社知名度やラクな一括売却査定サイトで依頼すると、こういった事が普通に行われているのが現実です。本当にご注意ください。
カテゴリ:不動産の事 / 投稿日付:2024/09/23 11:06
毎日、新着や価格変更の物件をチェックしています
具体的にどんな観点でチェックしているのか、簡単にご説明します
①まずは価格チェック
土地やマンションなら単純に坪単価。
中古一戸建てなら建物の価格を計算して、土地の坪単価を割り出す。
向きや道路の種別・状況などを考えて、相場帯かどうか?をチェックします
②中古(一戸建て・マンションとも)なら、リフォームしたら総額がどうなるかを計算。
特に中古一戸建てなら、「間取り変更が可能か?可能ならどんな間取りに出来そうか」を考える
もちろん現地確認の上、構造や状態にもよって変わってきます。ただ「この一戸建て、4LDKに間取り変更出来そう」とか「こうしたら良い間取りに変更できそう」とか、不動産というより設計としての目で考えます
③土地の場合は、どんな間取りが可能かをイメージする
土地の間口や奥行きが分かれば、どんな間取りが可能かはすぐにイメージできます。これは物件判断というより、ご相談頂いているお客様の要望に当てはまりそうかな?っていう目で見ています。
と当時に新築建てたら総額でどの位するのかも考えます。
当てはまりそうだったら、個別にLINEやメールでお知らせします。
という感じで、「●●町に物件が出た」というだけではなく、【物件の完成形をイメージする】という感覚でいつもチェックしています。
築浅で購入したら基本そのまま住むっていうなら、価格チェックだけでOKかもしれませんが
「新築を建てたらどんな間取り?総額はどれ位しそう?」
「リフォームしたら、どれ位の金額がかかりそう」
「要望に合うリノベーションは出来るのかな?」
お客様としたら完成した物件に住む訳ですので、そこまでイメージした上で物件提案していくようにしています。