茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

リフォーム済みや建築条件付き土地について。
こういった物件は基本的に不動産会社（住宅会社）が買い取って再販売しています。



買取りって、元々の売主様が
「誰にも知られたくないので売って欲しい」
「安くなってもいいから早く売りたい」
「なかなか売れないので買取りでもいい」
こんなケースの時に多く行われます。



安く買い取って、相場帯で販売する。昔はこんな感じでした。

現在はもう販売する物件が欲しいから相場でも買うとか、相場が上がっているから多少高めで販売しても売れるだろうみたいなノリで買ってる会社が増えています。



でもね、私的にはこういった買取会社は別にいいと思うんです。買取りできる物件があって、売れなかった時のリスクもあるんだから、商売としてはあり得る。

仕事としてアカンのは、その物件を仲介している不動産会社ですね。



さっき書いたように売主様の事情があればいいけれど、そんなケースってそんなに多くないですからね･･･

だいたいが買取りの方に誘導していってる訳です

そこには【ウソ】が混じってるじゃないですか（怒）



本当は売れていたかもしれないのに物件情報を隠していたり、はなから買い取り価格を提示して「あわよくば」みたいな仕事をしている方がよっぽど質が悪い･･･


3,000万円の相場で、2,400万円の買取り金額だったら、2,700万円にすれば売れる確率がかなり高くなるでしょ。売主様にとったら300万円も変わってくる。そこは信用して売却を依頼されたのなら、仲介会社は責任もってこだわらないといけません。



このあたりの感覚というのは不動産業していないと理解しにくいかもしれませんが、私としては【仲介不動産会社が問題あり】と考えています。

年々立地の差が出てきてる感じですね

10年いや5年程前までは、特に駅距離や価格とのバランスが気にならなかった物件でも、今見ると「ちょっと･･･」って判断してしまう事も出てきています

逆に立地がいいと多少高めかなって感じても「将来のことを考えたら買ってもいいんじゃない」って思う

これは駅距離だけではなくて、やはり地元民特有の、「ココはいいんやん」っていう感覚も含まれてきます



そういった状況をあまり考えずに、「これ位の価格設定しても売れるんちゃう」って売り出された物件は、結構売れ残ったりしています。


逆もしかりで、「場所はいいけれど、ちょっと高過ぎひん？」って感じた物件が早々に売れていったり･･･



これから数年でこの差はもっと広がっていくんだろうと予想しています


立地だけでなく、間取りや建物性能も加わって、よりシビアな判断になっていくでしょうね



でも結局は購入される方にとって、また売却される方にとって、より良い取引をしていただくために最大限の提案をしていくのみです。

住み替えで、先に購入先を決めて後から売却をするケースについて

残債がない、または住宅ローンが2重になっても支払いは大丈夫って人は問題ありませんが、「売らないといけない」という場合は売却依頼先に要注意

ポイントは大きく2つ

①売出し価格を慎重に

安く売るとかでは決してなくて、担当の営業マンい相場をキチンと説明してもらい理解する。そして、相場帯の中でも高い価格（良い条件）で早めに売れる様にする

②物件情報を隠す（他社には出さない）不動産会社は絶対にNG

大手さんも含めて不動産会社の多くが物件情報を隠します。

万が一その不動産会社で売れたとしてもそのお客さんがベストの条件でしょうか？

あと最悪のケースでは情報を隠して、なかなか売れない状況を作り出して、買取の方に誘導したりも結構見受けられます。

以前から私がブログで何回も警告している【売主様にとって聞き心地のいい高値の査定もしくは売出し価格提案】と【物件の囲い込みと買取誘導】。この2つになるんですね。

この2つをクリアーするためには、①②をしっかりと説明して、適切な売出し価格と、他社からのお客様も含めて売主様にとって一番良い条件で売却しようとする姿勢と取り組みを実際に行ってくれるかどうかを見極めることが重要になってきます

売却を依頼している不動産会社が

・買取りの提案をしてきてませんか？

・他の不動産会社からの見学が入ってきてますか？

・ネット掲載がその不動産会社だけになっていませんか？

この部分を確認するだけで、あなたの大切な不動産が隠されているかどうかが分かります

今日の午前中はご売却の相談。

住み替えで一戸建てをお考えだと、必ずと言っていいほど【建物費用（予算）】の話になります



私は住宅業界の経験を生かして、簡単ではありますがいつも建物の選択肢の話を伝えていまして

①ハウスメーカー・地域の住宅会社（または中堅ハウスメーカー）・ローコスト系住宅会社の3つの選択肢がある事

②それぞれの建築費用

③メリットとデメリット

などをご説明しています。



ハウスメーカーなんて、今家を建てると30坪強の建物で普通に3,500万円〜4,000万円してるじゃないですか。まぁ全館空調とか色々設備が付いてるとて……土地から買うとなると総額で8,000万円とか1億クラスになってしまう（汗）



ハウスメーカーではないけれど、住宅設備のリクシルもまた来年4月受注分から値上げを発表しましたし、それに伴いまた住宅価格も上がっていくんでしょうね


ちょっともう普通に買える価格帯ではなくなってきていますね。さすがに購入可能なラインを超えてきている…

ハウスメーカーはどの方向に向かっていくのか？気になります



話は戻って、時代的にはローコスト系住宅会社で、①耐震や断熱などより良い住性能を追加する②キッチンなどの設備、フローリングなどの素材系を自分の希望に追加する

このパターンの方に流れていってる感じがします。



ここでお客様にとってのハードルが、「どうやってその住宅会社を探すのか？」そして「打合せレベルをどうやって担保するのか？」この2点になってきます


ここで当社の出番かなぁ。

間取りの打合せは住宅会社に代わって私の方でさせて頂いるし、打合せ内容の疑問も第3者として相談相手にもなっている



恐ろしいくらいの情報が手に入るけれど正解が分からない、納得して打合せをしていけるだろうか

そんな不安に、不動産会社ではありますがお客様に寄り添ってつながっていきます。

ホームページに会員登録していただき、「メール送信可」にチェックされたお客様に毎週水曜日に送信しているメルマガ。


この1週間に出た新着物件と価格変更物件をまとめていまして、そしてその中で私の判断で気になる物件をピックアップして、コメント・考察を書いています。


で、ブログみたいな感じでメルマガの冒頭に文章も書くことが多いのですが、その文章を先程書き終えました。



書き終えて、今静かに考えています（汗）



ブログでは書けない不動産業界についての内容・・・



「せめて会員さんには知っておいて欲しい」という思いがあり、メルマガで発信しようと。


こういうのって読んで気分が悪くなる人もいるかもしれないし、「良くないかなぁ」って悩んだんですが、知ってもらう事も大事だと思うので。



弊社で会員登録してくれる方やブログを楽しみにして頂いてる方にとっては、意味がある記事なはず。

もし読まれて時間があれば「参考になりました」「全然大丈夫ですよ」ってご返信もらえたら助かります

この1年ほどは土地を仲介したお客様の新築にも携わらせていただくことが多いのですが、間取りってやっぱ奥が深いというか、30年ほどやってますが「コレ」って答えはありませんね。



お客様の要望を聞いて、いつも間取りは何パターンかは作成できます。


でもコレしかないでしょっていう間取りの完成形はどうやって出来るのか？っていうと、お客様との打合せを重ねて出来るんですね。

当たり前やんって思われるでしょうけど、お客さんに色々聞かないと出来ないんです。やっぱ自分の中では完成しないというのは大きくて、住宅というのは一緒に作り上げていくものだとつくづく実感しています。



そう考えると新築建売というのは、これからの時代、特に物価が上がっている現在ではかなり厳しいでしょう。


好き嫌いがあると思うので勝手に断定したらダメなのは理解していますが、建売というのは【そこにお客様自身が当てはまっていく住宅】。間取りとしては完成形ではないんですね。


デフレの時代で不動産や建物が安ければ、そこにバランスとして価値を見出せていけたのですが、物価が上がっている現在、価値を見出すのが難しくなってきています。



さらにこれからは【個々の時代。自由な時代になっていく】と言われていますから、住宅というのも結構変貌していくんじゃないかと感じています。



画一的ではなく、それぞれの住宅に個性があっていいんじゃないかなと。そこに価値が出てくるんじゃないかと考えています。

今日の内容はちょっと生々しいので･･･こっちのブログの方で。



新築建売や建築条件付き土地、そしてリフォーム済みの物件で「売出し当初でこの物件は相場やなぁ」って思えるのはほとんど無い。何回か価格変更を経て、相場帯に入っていくという感じです。



こういう物件は売主は不動産会社がほとんどな訳で、相場をよく知っている

相場だと●●●●万円くらいだけど、売出し当初だからこれ位の価格でいってみよう。売れればラッキーだし。


という価格設定になっているケースがほとんど。まぁ商売だからそうするよねって話です


特に中古物件はリフォームしてキレイになっていれば、高めでも売れやすいっていうのもあるので、そのあたりを狙った売り方ですね



これについては商売だから否定しているんじゃなくて、私としてはみなさんに【相場というものを理解して頂いて、多少高かったとしても購入するならその価値も含めて判断してください】という事をお伝えしたいんです。



ものすごく例えが悪くて申し訳ないんですが、プラモデルで説明すると

プラモデルってイチから組み立てるのが基本じゃないですか。1,000円のプラモデルを買って、仮に500円装飾品を別途購入して自分で組み立てると。合計で1,500円。装飾品は自分で好みの物を選べます。


リフォーム済み物件というのは、組み立てられたプラモデルを1,800円で買う感じ。装飾品は決められている。


もっと言うと、その組み立てられたプラモデルは当初は2,200円で販売している状況。でなかなか売れないので、徐々に値引きしていって売れるという感じですね。



どっちが正解とかではなく、まずは自分で好きに組み立てれば1,500円位で出来るよねって事を知ってほしい。それを知った上で、「自分で作るのはめんどくさい」とか「今すぐに完成品が欲しい」って方に重きをおくならば、1,800円とかヘタしたら2,200円の価値があるかもしれない。


「2,200円はさすがに高いけれど、2,000円なら買ってもいい」これも意味のある判断だと思います。



不動産仲介としては、ただ単に物件を紹介するだけでなく、こういった事も含めてお客様に判断していただく。

これが納得感ある買い方だと考えています。

昨日も「ネットに載ってるこの物件をどう思いますか？」っていう質問をよく頂くと書きました。

価格的にどう思うか？

物件になにか問題点がありそうか？

という質問です。

たまにレインズに掲載されていなく当社では仲介（紹介）出来ない物件もありまして、その場合は全体的な事だけを返事しています（物件を見た訳でもなく、細かい所までは分からないので適当な事は言えませんので…）。

お客様もそのあたりはご存知で、すでにその掲載している不動産会社とコンタクトを取られているケースもあるんですね。

いつも思うのは、その不動産会社の担当は「価格的な説明とかはしてないんかなぁ」ってこと

してるのかもしれませんが、「これくらいが相場ですよ」位なのかもしれません

購入を検討されている方は結構相場というのを調べています。

本来ならお客様にそんな手間をかけさす事などなく、不動産会社が正当な査定をして価格設定していれば問題ないんですけど…今の不動産業界は信用度が低いし、実際に大手さんも含めて査定や売出し価格設定がいい加減ですからね（汗）

そりゃ信用出来ずに第3者に聞きたくなる気持ちも理解できます。ただ仲介していない以上は責任は持てませんので、最後はその会社の担当者が信用出来るかどうかになります。

これは売却をお考えの方にも当てはまりますが、【価格の根拠を説明できる】というのが必要になんですね。

根拠（成約事例・市場動向など）をしっかりと説明出来ればお客様は納得されます。

例えば土地坪単価の相場が100万円前後の場所だとして、あまり物件が出てこないエリアだとします。

相場は100万円前後だけれど、希少性も加味して坪単価110万円で売られていると、これをどう説明するのか？

根拠もなく「価格はこんな感じですよ」って説明される事が多いのではないでしょうか。

いやそれ以前に「需要があるエリアなので早く申し込みしないと！」って急かされる話もよく聞きます。

この場合はまずは直近もしくは周辺の成約事例を提示して、相場が100万円前後である事の根拠を説明する。

そして物件があまり出てこないエリアである事を説明する（これはお客様自身も知ってられる事が多い）。

そしてお客様の状況を考えて（購入希望時期や資金計画、要望の具合など）110万円で購入しても良いのかどうかを提案するのが不動産仲介会社の仕事になります。

仕事としては仲介になりますが、コンサルティングの要素が強くないとお客様には信頼してもらえないかと。

何度も書きますが特に最近は査定金額・売出し提案価格がバラバラすぎて…これから更にコンサルティング的な要素が必要不可欠になっていくだろうと予想しています。

ここ1週間ほどで、購入や物件の相談、そして売却の相談も増えてきた感じです


今茨木市で売り出される物件のペースが少し落ちているので、売却をお考えの方にとっては良いタイミングかもしれません。

物件が少ない＝競合する物件が少ない＝購入をお考えの方が待っている

そんな状態によりなりつつあります



とは言いながらもお客様のペース・事情があるので、そのあたりは柔軟に対応させて頂かないといけません。



やっぱ不動産に限らず、物事って【流れ】があるじゃないですか。


その流れを俯瞰して見れると良い方向に流れていきます。そこに欲やわがままが入ると、どこかで流れが悪くなったりするんですよね。



これは仕事の経験がある程度必要になってくると思うんです。若くて、知らず知らずでも流れが良い営業マンって、やっぱ当たり前の事を当たり前にしているからだと思うし、常識の判断も大切。



このブログでも書いている「高額査定や高過ぎる売出し価格提案（チャレンジ価格）をする不動産会社が多い」って話ですが、やっぱ売り出してからの動向を見ていると流れがよくない感じがするんです。



大幅な価格変更を繰り返して売れるみたいなのも含めて、どこかで売主様や買主様がどちらかマイナスを被っている取引になっているんじゃないか･･･

不動産会社だけが仲介なので痛くもかゆくもないみたいな（汗）



取引に関係する人が「ありがとう」っていうのが仲介の役割です。

今日の午前中は先日に着工した現場へ寄ってきました

基礎が終わって、土台組みされて、本日は足場を組み立てています







もう1現場も建築確認申請（＆長期優良住宅の申請）が下りれば、着工。

なんか長期優良住宅や設計性能評価もからんでいるのか、申請期間が結構長めみたい･･･

これから現場がまた増えてくるので楽しみです



その他では、間取りがほぼ決まってこれから建築確認申請提出のために最終の間取り確認をしていくお客様が2組

間取りの打合せ中のお客様が2組。これから本格的に打合せが始まるお客様が1組。



来年の春にかけて、新築設計に携わったお客様の7現場が進んでいきます。

楽しみだなぁ