売却についての記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今年1回目のホームページ内ブログ。
新年っぽい話はアメブロの方で書きましたので、普通に不動産の内容で。



年末から年明けにかけて【価格変更した物件】が非常に多くありました。例年あるのですが今年はいつもより多かった気がします。


その価格変更というのは10万円とか20万円とかの変更･････

3,000万円が2,990万円に変わるなら意味ありそうですが、2,280万円→2,270万円になるみたいな「気付かんわっ！」って言いたくなる変更ばかりで（汗）

＊そういうのは逆にお客様もややこしくなるので、ホームページTOPの更新情報には載せていません



売主が不動産会社とかで自社物件なら好きにしてもらったらいいんだけど、居住中とか明らかに一般の方が売主様の物件でもそんな価格変更になっているので、「意味あんの？」って思ってしまいます。



昔、大手不動産会社の営業マンに「上司から10万円でもいいから価格下げてこいっ！って言われるんです」と聞いた事があります。



まぁ数字が変わることで状況が変化する確率は0ではないと思いますが、どっちかというと売主様のためというより、社内的にやってる感をアピールしたいだけの動きじゃないかな･･･

組織として仕事する怖さを感じます。


自分がサラリーマンだったら「それ意味ないでしょ。お客様のためになる証拠を説明できないのでやりません」って言えるのかどうか？



10万円の価格変更で、そういった不動産業界の裏側が見えてきます。

今年も残すところあと2日。

不動産業界では28日からほとんどの会社が休みに入っております。

さて来年はどうなるのでしょう？

私個人的には【変化】の年になるんじゃないかと感じています。

ブログでずっと書いてきた売却については本当に今のままじゃダメ。

物件の囲い込みをいい加減なくさないと不動産業界は終わってしまいます。

国土交通省が来年から物件の囲い込みに対しての罰則を厳しくする事を決定しましたが、今年の後半は特に、大手の不動産会社がこの囲い込み行為をさらに加速させている状況になっています。

・他の不動産会社に案内させない

・買取の申込みが入っていて、売主様はその買取り価格を拒否しているのに、他社に対しては申込みが入っている事にする

・他社から普通の申込みが入っているのに、それを売主様に提示しない

・価格が安い買取の申込み、または条件の悪い自社の申込みを優先する

こういった事がさらに多く見受けられるようになった今年。

大手を含め、こういった不動産会社が来年に入ってどう変化していくのか？

たぶん自らは変われないので、世の中の方が変化してこういった会社が選ばれなくなる年になっていくんじゃないかと考えています。

どんだけブランドを築き上げてきたとしても、やっぱり変な事をしていれば辻褄が合わなくなるでしょう。

当社としては批判ばかりするのではなく、結果的にお客様に選んでいただける様に日々仕事と発信をしていくのみ。

来年は業界内への忖度なく、気持ちを強く持って発信し始めてたいと考えています。

売却時に注意・確認して欲しいこと

不動産仲介業を実際に行なっている立場として、2024年現在で気をつけなければいけない事を書いていきます。

本来は信頼できる相手として不動産会社（担当）が責任持ってご説明するのが仕事ですが、現在の不動産業界は自社の利益だけを優先して、お客様の利益にならないやり方が横行しています。

ハッキリ書いちゃいますが、大手だから安心ではなく、大手こそ注意という状況になっています（ちゃんとしてそうで判断しにくいから…）

という事で、確認ポイントを書いていきますね。

①相場を把握しましょう

まずは過去の成約事例と周辺の売出し事例を基準に査定金額が提示されます。

そこで査定価格に違和感がないかを注意しておいて下さい。

成約事例より異常に高かったり、「今は相場が上がっているので、高めで売出ししてみましょう」みたいなトークで、査定金額より500万円とか1,000万円とか、高く売出す提案をする不動産会社は危ない。

売主様に期待させて、まずは売却を依頼される事を目的にしています。

まぁ売れずに数百万単位で大幅な価格変更になっていくパターンですね。

これは売却活動としてはダメなパターン、やめておきましょう。

②広告制限する不動産会社は注意

「あまり広く広告すると売れ残り感が出ますので」「変な不動産会社もいますから、他社への広告はさせない方がいいですよ」

色んな理由付けて、他社の広告を制限しようとしてきます。データでも証明されてますが、広く広告した方が良い買主様と出会う確率が上がります。

根拠の無い嘘ですので注意しましょう。

③レインズを定期的にチェック

売却を依頼する時の形態は「専任」がほとんど。その時は不動産会社からIDを発行されて、売主様もレインズをチェック出来る様になります。

勝手に「申込あり」「商談中」になっていないか？「広告不可」になっていないか？備考欄も含めて定期的に確認する事が必須です

④一括売却査定は参考程度に（いや…参考にもならん事が多いけど）

気軽に出来るから一括売却査定をする人が非常に多くなってますが、不動産会社としては売れる価格ではなく【売却を依頼される事が第一優先】になってますので、もうメチャクチャ高額査定＆高額売出し価格提案の嵐になっています。

過去に売却相談いただいたお客様にも一括売却査定をした時の査定書を見せてもらった事が何回かありますが、もうね…「え！どうやって説明してんの？」って価格がほとんど（汗）

売主様にとってかなり甘〜い価格になっていると思って、軽く確認しておく位でちょうどです。

⑤買取の話をしてくる不動産会社は注意

まず大前提として【一番良い条件で買ってもらえるのは一般の買主様】なんです。

なのに「買取の査定をしてみましょうか　」とか「買取りの申込はこんな価格です」って、なんだか買取りに誘導していく不動産会社が最近増えてます。

いざ売りに出すと不安な日々もあり、「もう売った方がラクかな」って売主様が思えばラッキーという手法。特に住み替えで期限が決まっている方は本当に注意が必要です。

この5項目をシッカリと把握して守って頂ければ、売却はほぼ成功していると言っていい。

面倒かもしれませんが、これで数百万の手取り金額が変わってきますので、ぜひ実践してもらえたらと思っています。

最近高額査定・高額過ぎるチャレンジ価格を提案され、売り出される物件が多いとブログでもよく書いています。

「とりあえず売却を依頼される事が先決。価格はあとで下げていけばいいや」っていう不動産会社の戦略です。

チャレンジ価格と言ってるから、後から価格を下げる話は売主様に対して辻褄が合ってる訳で。

「高く売れれば・・・」という売主様の思いを（言葉は悪いですが）利用したトークです。

数年前は行儀の悪い不動産会社だけがやっていたのですが、最近は大手さんも積極的にやってるから、不動産市場が乱れ気味になっています。

売主様だけじゃなく買主様としてもちょっと混乱している状況になっています。

で、そうやって売り出された物件はやはり売れ残ってますね。

価格を下げて相場帯に入ってくれば売れていくけれど、その価格の下げ幅がかなりエグい・・・

売出し価格が適正なら価格を下げても100万円とかが多く、いっても200万円の価格ダウンで一発で決めましょうっていうのが本来の売却でしたが、今は500万円とか下げてくるから（汗）もう「最初の価格は何だったの？」って買主様も気付いていて、その勢いで本当はそこまで下げなくても売れていた価格まで下がって売れてしまうという、【損する売却】になっている成約事例が見受けられます。

逆に適正価格で売り出した物件は、成約までの動きが早い。

適正価格というのは安く売り出すや相場ドンピシャで売り出すという意味ではないんです。

相場というのは幅があって、例えば4,000万円がドンピシャなら相場帯は4,000万円〜4,280万円という様な幅の事。

コレをもとにして4,380万円とかで売りに出す売却になります。

チャレンジ価格に挑戦してみたい気持ちを理解した上で、「相場帯・売出し価格・制約価格」をプロとしてご提案するのが信頼できる不動産会社。

会社規模やノリで判断してしまうとかえって損をしてしまいますので、本当にご注意ください。

前のブログでも、【国交省より2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

来年の2025年からこの囲い込みを含めて、不動産業界が大きく変わっていく年になるんじゃないかと期待してます。

まずは大手の不動産会社含め、自分達自らで良い方に変わる事はもう無いでしょうから、こういった不動産の闇がある事がSNSなどを通じて、一般の方に知れ渡っていく様な気がしています。

色んな業界または政治の世界でブラックやグレーな事がすぐに分かるこの時代、不動産業界もその波に飲まれていくんじゃないかな。



「どこに売却を依頼すればいいか分からないし、大手の不動産会社に依頼しておけば安心」「お客さんも多そうだし、良い価格で売ってくれそう」そういう気持ちも分かりますし、自分が不動産業界を知らなかったらそう考えていたと思います


メチャクチャ囲い込まれてますよ･････



物件だけでなく、不動産会社も2極化していくであろう2025年。

さらに気合いを入れて、当社の理念と特徴をして頂ける様に活動していきます！

国交省より【2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

レインズ登録にて不動産の囲い込みが判明したら、その会社に対して是正や行政指導などの罰則が出るようになると。

もっと厳しくしてもいいんじゃない・・・（汗）

大手不動産会社含め、いくらでも抜け道を考えて、やってくるでしょうね。

前から書いてますが、物件見学依頼や広告承諾をすべてレインズにて行えて、それを売主様も見る事が出来る様にすれば、ある程度透明化していくと思うんです。

でも長い目で考えると、システム変更や罰則規定より、不動産会社（営業）のモラル意識を変えていくべきですよね。

当たり前の権利の様に囲い込んでる人もいます。

売主様から売却を依頼されたら「自分だけの情報だ。なんで他社に取引させなアカンねん」「売却価格がいくら下がったとしても自社で買主も見つけて取引するんだ」、こんな意識で仕事している会社が非常に多い…

では（当たり前ですが）囲い込みが出来なくなるとどうなるか？

●物件の取引が活発になります

これは間違いない。情報が隠される・止められる事なく、フリーに購入検討者に行き渡りますので、不動産市場は活発になり、売買が進みます。

お客様にとったら良い事しかありません。

では不動産業界にどんな変化が起こるか？

●囲い込みが出来ないと買取りへの誘導も出来ないので、買取り業者は激減するでしょう

●現在囲い込みをしている不動産会社は仲介手数料が減少する。

●買取りも少なくなるのでより仲介手数料は減少。大手不動産さんなんかは（会社によるけれど）売上げが半分とかなるんじゃないかなぁ

でも囲い込みなどせず、売主様・買主様のどちらに対しても公正に取引をしようと心掛けている不動産会社だけは、取引が活発になりメリットしかありません。

来年から（悲しいかな）変わるとは思えませんが、これをキッカケに不動産業界の意識が変わっていけばいいなと思います。

不動産を売却する時に、不動産会社と媒介契約というものを交わします。

「売却お願いします」「売却させてもらいます」という意思確認ですね。

媒介契約には3種類ありまして、【専属専任・専任・一般】で選べます。

大体は専任媒介契約が結ばれており、他に一般媒介契約という感じ。

よくネットでは、どの契約がいい？という記事も見かけます。

「不動産会社で競わせるために一般媒介契約にすべき」
「不動産会社がやる気をなくすので一般はやめた方がいい」
「責任持ってやってくれるから専任の方がいい」

とか色々な意見があります。

この意見に対して私が根本から感じるのが【不動産会社が公平公正に売却活動をしてるならどっちでもいい】

基本的には専任媒介でいいと私は思ってます。1社だけに依頼して一般媒介（レインズ登録する）にしてもいい。

物件情報の囲い込みをやめて、レインズに登録して他社にも広く情報開示をしているならお客様が悩む必要ないんです。

不動産業界が昔から（今も）ムチャクチャやってきてるから、こんな問題が起きてるんでしょ・・・

なんか色々と議論されてますけど、根本の問題を解決しないと正解は無いんだと思うんです。

売主様から売却を依頼されたら、自社でももちろん売却活動は頑張るけれど、広く情報開示して、【売主様の最大限の利益を目指して】公平公正に売却活動をする。コレしかない。

みなさんレインズってご存知ですか？
売却を依頼する時の注意点をいくつか書いていきます。

簡単に流れをご説明すると

①まず不動産会社に売却を依頼する時に、媒介契約を結びます

「売却をお願いします」という契約ですね、これがないと不動産会社が勝手に売却している事になっちゃう。

媒介契約には3種類ありますが、ややこしいので2つだけ。
【専任媒介】と【一般媒介】です、ほぼこの2つになっています。

専任媒介は1社にだけ売却を依頼すること（A社とします）

一般媒介は複数の会社に依頼できる（A社・B社・C社）



②不動産会社はお客様から売却を依頼されたら、レインズと言われる【不動産会社だけが閲覧できる物件情報サイト】に登録するんですね

意味合いとすれば、依頼した不動産会社だけじゃなく、全ての不動産会社に情報を開示して、広くそして条件の良い買主様を探しましょうって事。

たとえ大手の不動産会社に売却を依頼したとしてもお客様の数は限られているんです。購入検討者の全員がその不動産会社に相談するなんてのはありえないから。

あと仮にその不動産会社で買主様が見つかったとしても、その買主様が一番良い条件かはどうかは分からないでしょ。

価格交渉が入っていたりして･･･もしかしたら他の不動産会社のお客様は満額で買ってくれる人かもしれませんから。

という事で一番大事ですので再度書きます。

レインズに登録する事によって【すべての不動産会社に情報を開示して】【広く】【より条件の良い】買主を探しましょうっていうのが義務付けられています

専任媒介は依頼を受けてから1週間以内のレインズ登録義務。

一般媒介の方レインズ登録は自由です。登録してもしなくてもいい、お客様が選べます。一般媒介でもレインズに登録しない選択は意味はないので、大体は登録されていますけどね。

でここから注意点がありまして、【物件情報の囲い込み】という不動産業界の闇があるんです。

専任媒介で売却を依頼を受けてレインズには登録するんですが、情報開示をしない不動産会社が多いんです。

具体的には、他の不動産会社がA社に問合せをしたら「申込みが入ってる」「商談中です」とか「売主様の都合が悪く、案内できない」とか言って、他社に物件を紹介させない行為です。


自社で買主様も見つけて、売主様・買主様の両方から仲介手数料をもらうための行為でして、売主様への背信行為になります。

ぶっちゃけ大手さん含めて多くの不動産会社がやっているのが現状･･･

極論ですが「当社で買主様も見つけたいので、一般媒介で契約してレインズには登録しません」という不動産会社の方がまだ正直･･･（そんな売却方法はアカンけど…）

物件情報を囲い込むくせに、専任媒介をススめてくる会社が多いこと（汗）

専任媒介ということはその会社（A社）にしか依頼していないので、もうやりたい放題出来ますからね

売却を依頼するのは専任媒介でもいいのですが、「キチンと売却活動をやってくれているのか？」これを見つける方法を把握しておく事。これが予防になります。


こういった不動産売却の仕組みを知っている事を相手に知らせておくと、緊張感持って対応してくれる確率が上がりますのでね。


個別にご説明しますので、ぜひご相談ください。

不動産仲介業をやっていると売却と購入の、ある意味利害が相反する立場の仲介を行います。

でもどちらも非常に大事なんです

購入相談して頂けるお客様も大事

売却相談して頂けるお客様も大事

季節は秋になり、これから春までは不動産シーズンとなります

売却を依頼いただく活動をより強化していかないといけないタイミング

ムチャクチャな高額査定やかなり高い売出し価格提案が、大手の不動産会社含め横行している今、これら（もう悪質と言っていい程）の手法に対処できる様にどうご提案していくのか？真面目にお客様のために取り組んでいる会社は考えていかないといけない

売却をお考えの方は「高く売りたい」「早く売りたい」という思いを持たれています。

ただ一括売却査定なんか特に、そんな【売主様の思い】を無視してるでしょ。売れる価格ではなく、売却を依頼される価格を優先している。

「売れそう」って言うなら責任持たないといけないし、チャレンジ価格でご提案するならそれとは別に【本当の相場】というのを十分に理解していただかないといけません。

でないと、あとで勿体ない事が起こってしまう可能性も出てくるんですね。


購入検討者はよく相場というのを考えられています。

例えば、相場帯で良い条件での購入申込みが入っても、査定時に不動産会社が伝えた相場がいい加減だとその良い条件で売れる機会を逃してしまうんですね…

そのあたりの責任を査定をする不動産会社は意識しておかないといけません

一括売却査定や高額売出し提案は、それが全然ないですからね…（怒）

売主様の【出来るだけ高く売りたい】と【実際の不動産市場の中で良い条件で売るためには】、この2つを実現できるように努めていきます。

住み替えで、先に購入先を決めて後から売却をするケースについて

残債がない、または住宅ローンが2重になっても支払いは大丈夫って人は問題ありませんが、「売らないといけない」という場合は売却依頼先に要注意

ポイントは大きく2つ

①売出し価格を慎重に

安く売るとかでは決してなくて、担当の営業マンい相場をキチンと説明してもらい理解する。そして、相場帯の中でも高い価格（良い条件）で早めに売れる様にする

②物件情報を隠す（他社には出さない）不動産会社は絶対にNG

大手さんも含めて不動産会社の多くが物件情報を隠します。

万が一その不動産会社で売れたとしてもそのお客さんがベストの条件でしょうか？

あと最悪のケースでは情報を隠して、なかなか売れない状況を作り出して、買取の方に誘導したりも結構見受けられます。

以前から私がブログで何回も警告している【売主様にとって聞き心地のいい高値の査定もしくは売出し価格提案】と【物件の囲い込みと買取誘導】。この2つになるんですね。

この2つをクリアーするためには、①②をしっかりと説明して、適切な売出し価格と、他社からのお客様も含めて売主様にとって一番良い条件で売却しようとする姿勢と取り組みを実際に行ってくれるかどうかを見極めることが重要になってきます

売却を依頼している不動産会社が

・買取りの提案をしてきてませんか？

・他の不動産会社からの見学が入ってきてますか？

・ネット掲載がその不動産会社だけになっていませんか？

この部分を確認するだけで、あなたの大切な不動産が隠されているかどうかが分かります