茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

今回も売却査定についての注意点を書きます
（購入検討されている方にも参考になります）



売却を依頼されたいが為の高額査定に注意してくださいという事はブログで何度も書いてますが、そういう物件っていざ新規の売出しの時はメチャクチャ相場より高いので、まぁ売れないですよね･･･



「相場が上がっているので、これ位の価格でいけるかも」みたいなトークで査定時に話されてるのかもしれませんが、結局価格を下げていくハメになります。


もしかしたら売れるかもっていう期待感を持ってチャレンジしてみたい気持ちは理解できますが（汗）



で、そういう査定をする会社ほど価格変更していくのが早くて、価格変更金額が大きんですよ。

最初の価格はなんやったん？っていう価格変更の金額幅。



これ売主様にメリットないので本当にやめておいた方がいいです。


こういった査定をする不動産会社は茨木市内でも限定されてきているので、不動産会社間でも警戒されていて、「この不動産会社の売出情報は出来れば仲介したくない」って状況になってきています。

簡潔に書くと、（依頼した不動産会社が原因で）あなたの不動産は紹介したくないって思われているという事なんですね。結構致命的になります。



クリーンさが求められてきている世の中なのに、最初にかなり高い価格設定してしまうと不信感が抱かれかねない状況になりますので、大幅な価格変更で逆に目を引こう・購買意欲を高めようみたいな安易な不動産会社のトークには気を付けましょう。



安く売るとか、相場で売ろうと言っている訳ではなく、相場帯というのは幅があってその中で出来るだけ高く売るのが本来の目的。そのための売出価格の打合せですので、このポイントだけは押さえておいてください。

ホームページやブログで発信している意味合いについて



不動産会社ってただ単に物件情報を発信しているだけで、なんでも「この物件はおススメですよ！」みたいな営業スタイルが多いと思うんです。


お客様自身で物件判断が出来るならある程度はそれでもいいでしょうけれど、これだけ世の中に情報が溢れている現在。「この物件でいいんだろうか･･･？」「価格はこれで決めても大丈夫？」って方も非常に多い。



そういった人のために、物件探し（選び）に参考にして頂けるような内容のホームページやブログにしていこうと考えてやっています。



究極には【初めて会ったお客様でも、ホームページに書いていたから信用する】と言ってもらえる様な位置づけにしていきたいんです。


例えばメチャクチャ良い物件で私も「決めても大丈夫！」っていう物件が出てきたとして、初めて出会ったお客様をご案内する。その時に営業っぽく聞こえないようにおススメ出来ればと思っています。



当社ホームページに会員登録して頂いて、物件に対する私個人としての正直なコメントを読んでくださっている人、または毎週配信しているメルマガをチェックして頂いている人は、初めて出会ったとしても信用してもらえてる感じではあるのですが、それが理想。



不動産業界って即決といって、初めて出会った（案内した）その時に申込みを頂く事が営業マンとして称賛される傾向があります（悪い事ではないんだけれど･･･）。


昔の会社で責任者やっている時から、この風潮が嫌い。営業マンが「やりましたっ！」ってなんか自分がやったみたいな感じで、会社もそこだけを評価している（汗）。


私としたら「よくお客様の邪魔をしなかったね」ってよく思っていました。
たぶんそのお客様がご自身で決めてたよって。


逆にお客様自身で決められる事に対して邪魔をしなかったという評価ですね。
そういう営業マン（会社）ってやっぱり【紹介】が少ないんです。



話が長くなっちゃいましたが、最終的に決断するのはお客様だけれども、気持ちをくみ取って提案やフォローを重ねていくのが営業だと考えています。


それには信用がないと難しい訳で、その役割をホームページやブログが会っていない時もやってくれているのがコンセプトになっています。

1月に入って、TVやネットで大手不動産会社のCM広告がバンバン流れる様になってきました。

「不動産シーズンに入ったんだなぁ」と業界人として感じるところではありますが、いまだにレインズなどでは広告不可になっている物件が大半です。


「あまり情報をオープンにしすぎると売れ残り感が出ますよ」

「イケイケな不動産会社もあるから広告は制限した方がいいですよ」

とか色んな理由付けて、売主様に説明している担当も多くいます。


なかには勝手に広告不可にしている不動産会社も･･･



自社の広告は積極的にやるのに、いざ売却を依頼された物件は広告をさせない様にする。かなり矛盾していますよね



結論から言うと、物件情報はオープンにすればする程、情報が広がって色んな購入検討者に届きます。数が増えるという事はより条件の良いお客様に出会う確率が上がるという事。



売却を依頼する時は、売主様に発行されるレインズ・パスワードで自分の物件は閲覧できますので、【広告不可】にされていないかチェックしていきましょう。

茨木市の中でも特にエリアが決まっておらず（限定されていない）、どんな物件がいいのか分からないって方はまず何をしていけばいいのか？



ものすごく普通の内容になってしまいますが、基本でもありますので書いていきます。


①まずは予算を決める

これは住宅ローンの支払い額を決めると言った方がいいかな。月々いくらまで払えるのか？ボーナス払いも加算するのか？これが決まれば住宅ローン借入金額も決まる。
それに自己資金を足せば、物件価格の上限が決まります


②その予算内で購入できる物件をチェックする

コダワリがなければ新築・中古問わずチェックした方がいいかと思います。

ココで不動産担当の力量によるのですが、物件の今売りに出ている価格ではなく、その価格が高いのか？それとも相場帯に入っているのか？も確認する必要があります。

売却査定がメチャクチャでかなり（相場より）高額な物件も売りに出ていますので、そういう部分もしっかり確認しておかないといけません。


③チェックした物件をいくつか見学してみる

3物件～5物件見学すれば、自分の中での優先順位や物件順位が結構見えてきますのでね。気軽に物件見学することをおススメします。



①～③をしていくと、ある程度感覚として見えてくるものがあるんじゃないかなと思います。


ただ見学するだけじゃなくて、1件1件見るだびにその物件が相場であるのか？などチェックする事が必須になります。これは私の仕事。


見学というより【確認】といった方がいいかもしれない。

ぜひ絞り込んでいく作業をしていきましょう。

アメブロの方でも書きましたが、本日1月17日はちょうど30年前に阪神淡路大震災があった日。


茨木市は当時は震度5強と言われた記憶がありますが、もっと揺れたような気がしています（震度6弱という情報も聞きます）。



私は茨木市の実家にいまして、ちょうど一戸建ての1階で起きていました。ふと遠くからゴォーという音が聞こえてきて、最初は「ダンプカーでも通ってんのかな？」って思ったんです。
（今思えば、南西方面からの音だった）


そうしたらいきなりスゴイ揺れが襲い、コタツに潜り込んでコタツの足を必死につかんでいましたね。つかんでいないと体が揺さぶられて飛び出される様な揺れだった･･･


その間に停電になるわ、キッチンからは食器が落ちるようなガッシャンガッシャンという音は聞こえるわで、もう地震というのは分かるけれど「なんだコレは･･･」という感覚。


大阪は大きな地震がそんなになかったので、いきなり大地震を経験したという感じです。



なにがイヤかといれば、揺れが長かったこと･･･

数年前の大阪北部地震も一瞬はかなり揺れたけれど、その揺れが長く続いたという感じです。



これから数十年以内には起きる大地震。

不動産・住宅に携わる身としては、まずは身の安全を考えて、お客様に提案していきます。


●茨木市の揺れやすさマップ


茨木市の中心部を表示しています。赤色が濃い方が揺れやすくなっています。
JR茨木駅周辺から北に向かって揺れやすくなっている。


●ちなみに安威川の洪水ハザードマップ


赤の濃い方がリスクが高くなるエリア。
どちらかというと、揺れさすさマップとは逆に東に行くほど、安威川に近くなるのでリスクが上がる。

・物件が主体になっている

・お客さんが主体になっている

営業マンの見極めは、どっちの方向を向いているか？で判断しないといけないと思います。

物件とはストレートに言うと【契約＝自分の成績（ノルマ）】と考えてください。

契約までに何回も会っていれば分かってくるんだけど、1回2回じゃ難しいですよね……イケイケの営業マンこそ、人当たりがよさそうに対応してくるので（笑）

正直に書くと、お客さんも【物件だけを見ている】ケースも多いと思うんです。

「自分で判断するから大丈夫」って人はそれでいいと思うんですけど、相場や懸念事項・建築知識など専門的な判断もしていくとなると【物件だけ見て、営業マンをチェックしない】というのはリスクが増えてきます。

例えば大手だから安心という意味ではなく、大手だからこそ売る事しか考えていないとイメージしておいて下さいね。

あとは特に仲介業って住宅建築みたいに時間をかけて作り上げていくものではなく、目の前に物件があって、間を取り持つという仕事なので、営業という物が薄れてしまう傾向があります。

（逆にそれを利用するのでイケイケな営業マンが多くなる）

結論とすれば、物件の説明だけではなく、本当にお客さんにとってこの物件が合っているのか？バランスが良いのか？を親身になってくれる営業マン、言葉の端々にそれを感じる事が出来る営業マンを選ぶと納得度の高い物件探しが出来る様になります。

相変わらず不動産会社が買い取った土地やリフォーム物件が売りに出てきています。


でもよーく考えてください、売主様も買主様も。



例えば3,000万円で売りに出していた土地があって、なかなか売れない･･･

2,800万円に価格を下げてみたけれど、それでも売れない


売却を依頼していた不動産会社（A社とします）が「2,500万円だったら買うという業者がいます」と言ってきたので、もう疲れてきたのもありその金額で買取ってもらった。


買い取った不動産会社は古家を解体して更地にしてから、3,500万円で売り出す。

再販売は買い取った不動産会社がまたA社に依頼している



なんかおかしいと思いませんか？


解体費用が200万円だったとしても、それなら2,800万円＋200万円で同じ条件で3,000万円で売れよと。


売主様も300万円高く売れてたし、買主様も500万円安く買えてたやん（汗）



「古家があると売れにくい」とか言われる事もあるけれど、そんな事はない。もしそうなら不動産担当の力量の問題でしょ。



もうはなから買い取りに誘導するつもりだったって事･･･

一般の買主様に売る気なんかほとんどなかったって事でしょう



こういった事が大手さんを筆頭にして頻繁になされています


直ぐに売却したいとかでなければ、やっぱ一般のお客様が一番良い条件で買ってくれるのは間違いありませんので、根気よくより良い条件に向けて売却活動＆価格提案をしてくれる不動産担当に頼むべきなんです



物件を探されている方も所有者（売主）を教えてもらって、もし不動産会社などの業者だったら【それまでの経緯】を教えてもらった方がいいですよ。

キチンと教えてくれる不動産担当が信頼できる営業です。

昨日の午前中に、建築中の現場に寄ってきました。


来月には完成で、クロス工事がされていました。

まだ室内養生バリバリの状態ですので、雰囲気を確かめるまでは体感できませんが、もうちょっとですね。

養生が取れるのが楽しみです。


●キッチン部を望む





●キッチン　アーチ開口の横はパントリー、その奥は洗面所





●2階吹抜け部からリビングを望む

建築条件付き土地分譲をしているとハウスメーカーから「建築条件外せますか？」って問合せが多いと聞きます。

そういえば私もメーカー勤務時代は聞いてた……

住宅の営業マンも「家を建てたいんです」ってお客様に言われると必死になりますからね（汗）

もし建築条件外せるとなると、土地価格に数百万円上乗せになる事がほとんど（土地分譲会社が元々建物で見込んでいた利益分）。

＋300万円とか＋500万円という上乗せ金額。

ハウスメーカーの営業マンは「建築条件外せました！」って、さもお得になったかの様に説明してきますが

よーく相場を知っている立場からしたら「ただでさえ土地価格が相場より高いのに、それから数百万円上乗せして買うなんて…お客様には提案できへんなぁ」っていうケースが多いんじゃないかと。

建築条件付きであろうとなかろうと、まずは【相場帯、もしくは許容範囲である事】が第一前提。

エリアや需要の高低を含めてトータル判断が必要になってきます。

もし建築条件を外して上乗せされたとしても、その価格が購入してもいい許容範囲なのか？ココはいつも以上に精査しないといけません（あんまり無いけど･･･）

ポイントとしては【建築条件付きの方が特殊】という事を認識してください。

建築条件が無くなるというのは別にメリットではなく、むしろそっちの方が普通ですので、気を付けて下さい。

今年1回目のホームページ内ブログ。
新年っぽい話はアメブロの方で書きましたので、普通に不動産の内容で。



年末から年明けにかけて【価格変更した物件】が非常に多くありました。例年あるのですが今年はいつもより多かった気がします。


その価格変更というのは10万円とか20万円とかの変更･････

3,000万円が2,990万円に変わるなら意味ありそうですが、2,280万円→2,270万円になるみたいな「気付かんわっ！」って言いたくなる変更ばかりで（汗）

＊そういうのは逆にお客様もややこしくなるので、ホームページTOPの更新情報には載せていません



売主が不動産会社とかで自社物件なら好きにしてもらったらいいんだけど、居住中とか明らかに一般の方が売主様の物件でもそんな価格変更になっているので、「意味あんの？」って思ってしまいます。



昔、大手不動産会社の営業マンに「上司から10万円でもいいから価格下げてこいっ！って言われるんです」と聞いた事があります。



まぁ数字が変わることで状況が変化する確率は0ではないと思いますが、どっちかというと売主様のためというより、社内的にやってる感をアピールしたいだけの動きじゃないかな･･･

組織として仕事する怖さを感じます。


自分がサラリーマンだったら「それ意味ないでしょ。お客様のためになる証拠を説明できないのでやりません」って言えるのかどうか？



10万円の価格変更で、そういった不動産業界の裏側が見えてきます。