2024年05月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

本日建築中の一戸建ての現地立ち合いに行ってきました。
クロス・照明の確認、そして外構工事の打合せです。



建築条件付き土地だったのですが、工務店の社長さんが色々と細かい部分でも対応して頂いたので、建築条件付きとは思えない位、基本仕様はほとんど関係ない位の注文住宅になったかなと思います。


・ダイニングキッチン



・キッチン



・壁掛けテレビ設置予定



・2階のホール



・幅７ｍ以上、奥行き１．３ｍのバルコニー



玄関入れば、シューズクローク＆ファミリークロークもあり、２階にも各部屋のクロゼットとは別にファミリークロゼット３帖を確保したので、収納量も充分なはず。


全体の間取り的にも意図がある空間に仕上がったかと思っています。

引渡しまではあと１ヵ月くらいですね。完成が楽しみです。

「相場を知りたい」って思った時に、「過去の成約事例」と「現在売られている物件」のどちらが大事かと言えば、成約事例を知る事の方が圧倒的に大事。



価格面でいえば、現在売り出されている物件を見てもそれ程参考にはならない。

今売り出されている物件がそもそも適正価格？って問題があるんです。

いざ自分が売る時にそれらの物件は競合する相手になるので、どっちかというと比較のためにチェックしておくという感じにかな。【いつ売り出されて・どれ位の期間売りに出ているのか】をチェックしておく。その間に価格変更があればその経緯も。

相場を知るには【成約事例を見る】、コレです。

実際に売れた価格ですので、リアルな数字。

当社は直近1年〜3年の成約データを分析して価格査定しています。5年前のデータも参考に付けていますが、それは価格根拠ではなく、不動産市場の流れを知って頂くため。

不動産会社にとってこの成約データの蓄積が何より大事。

・当初の売出し価格

・成約価格

・成約までの期間

・お客様の動向

何年も不動産市場を定点観測して、お客様と実際に接しながら、それを研ぎ澄ましていく作業の繰り返しです。

マンションにお住まいの方で「住み替えたいなぁ」ってお考えの方も多いのではないでしょうか。

特に一戸建てへの住み替えを検討してる割合が高いかと思います。

でもいざ探し始めたらまず土地が高い・・・

ハウスメーカーの建物費用もエゲツなく高い

土地・建物合わせたらどんだけするのよって（汗）半分諦めているケースをよく聞きます。

こういった方へ当社が提案している事は2つ。

①相場帯に入っている土地にしましょう

相場よりかなり高く売り出されている物件も多いので（不動産会社の査定の問題）、しっかりと相場を教えてくれる不動産担当が必要になります。

周辺の成約事例を元にして、お客様の需要状況を加味した相場帯を把握して、選ぶ事がまずは重要。

②建物に対してのコダワリを確認します

漠然と「なんか安心出来るから」とハウスメーカーを検討するとなかなか予算が合わない。

ハウスメーカーがダメな訳ではなく、ブランドに予算をかけたいのかどうか？ですね。

ハウスメーカーでなくても、住宅展示場に出展している様な中堅会社や広告宣伝を頑張っている地場会社でも3,000万円はする時代。

例えば、内装設備はコダワリたい！建物性能も長期優良住宅にして、断熱や換気にもコダワリたい！でも予算を考えると建物は2,000万円前後。

こういったケースも多いと思うんですね。

その場合に、当社では住宅会社をコーディネートしています。こういった会社は広告宣伝に費用をかけてなく、下請けで入ってる住宅会社だったりするのでお客様が探すのは難しい。

もし見つけたとしても相談するには勇気もいる・・・

ただコーディネートするだけでなく、間取り設計、仕様などの打合せ、疑問点のセカンドオピニオンなど、引渡しまでしっかりフォローさせて頂きます。

この対応で、この半年で土地を決めて建物を契約されたお客様は6組。自分で言うのも何ですが（汗）、打合せのクオリティはハウスメーカーにも負けてないはず。

予算の中で希望する建物は可能なのか？悩まれている方は一度ご相談ください。判断またアドバイスさせて頂きます。

家を探すって言うけれど、物件を探して・買うだけがゴールではないと思います。

家を探して見学して、気に入ったら契約そして引渡しというのが不動産会社の仕事のイメージですが

当社では建築関係の提案もやっているので、物件の引渡しを受けてからが本番という感じ。

物件を決めるのはもちろん大事な事だが、通過点というか過程での出来事。間取りや仕様の打合せをやってると「あっ引渡しですね」って。

土地を買うのか、中古物件でも築浅なのかリフォームやリノベーションが必要な物件か、はたまた新築建売を買うのかで多少ゴール設定は変わってきますが

家を決めるのが「目的」ではありませんからね。

買ってからその物件を加工したり・付加価値を付けて、好きな空間の中で暮らせるのが1番の目的だと考えています。

お客様に続けて聞かれたので、ブログ更新。


リフォームやリノベーション工事の費用も住宅ローンで組めるんですか？

リフォームもやっている不動産会社に「当社ではリフォーム費用も住宅ローンに含める事が出来るんです！」って言われたみたいです。


これ普通です

もうほとんどといっていい位の銀行で、住宅ローンとリフォームは1本のローンとして組めます。


1本のローンとか書くとややこしいかもしれませんが、低金利である住宅ローンの金利でリフォーム分も組めます。返済期間も同じ。


昔はリフォーム費用は別でみたいな銀行が多かったんですね。リフォーム分は別のローンとして、金利も少し高くて、返済期間も最長が短いみたいな感じで。



リフォームをお考えの方で、今はもうそんな借り方される方はほぼいらっしゃいませんので、ご安心ください。

物件を購入する時にリフォーム費用も合わせて審査しますので、お気軽にご相談くださいね。

一括売却査定は危険という話はネットでもかなり出ていますが
不動産業界にいてる身としては「その通り」。

ただ気軽だしネットで査定価格が知れるならやってみたいな・・・という気持ちも理解できます。


そこでアドバイスさせて頂くと【一括売却査定してもいい…が、価格の参考にする程度でいい】

実際に一括売却査定には入ってない不動産会社にも査定をお願いして、比較してみるのが一番失敗がないと思います。面倒くさいけれど、大きな金額だし大切な資産ですので、そこは頑張るしかない。


不動産会社（業界）がキチンとしていれば、お客様にこんなお手間をかける事はないのですが･････売却を依頼されたいがために大手さんも含めてメチャクチャする不動産会社が多いので、申し訳ないです。


しばらくはこの一括売却査定サイトは無くならないような気配で
しばらくは査定依頼される方も増えそうなので

参考査定価格として捉えた方がいいですよとお伝えしたくて書いてみました。
不動産会社の意味の薄い＆責任のない査定価格合戦に巻き込まれない様にお気を付けください。

物件の購入申込みについてご説明。


物件を見学して検討し気に入ったら、次に【申込み】へ進んでいきます。
申込みというのは簡単に書くと、売主様に対して書面で購入意思を伝える事。

この書面に、購入希望金額・手付金額・住宅ローンの内容などを記入し、署名捺印（サイン）をして提出します。


と同時に住宅ローンを借りる場合は、銀行に事前審査をかけていきます。銀行によって違いはありますが、通常は1日～3･4日で事前審査の結果が出てきます。



では、申込みの効力はいつ発生するかのか？

これは特に決まりはありません。不動産会社や売主様によって変わりますが、基本的には事前審査がＯＫなって、正式に申込みが受け付けられるケースが多い。


1番に申込書を提出しても、2番手で出した人が先に住宅ローンの事前審査がＯＫ出れば、そちらを優先されてしまうという事になります。

これが基本になるんですが、申込みには色んな要素が入ってくるんですね。


・100万円の値引き希望で1番手で申込みしても、2番手の人が満額ならコッチが優先される
・1番手と2番手の人の住宅ローン審査状況によって優先順位が変わる
・手付金の金額や引渡し可能時期によって判断が変わる


例えば、1番手で満額で申込みが入っており、住宅ローン事前審査中。2番手の人も満額で申込み、さらに住宅ローン審査は既にＯＫが出てる。

先程の話なら、2番手の方が優先されるんですけど、売主様や不動産会社が「1番手の人の住宅ローン審査結果を待ってから決めます」っていう判断もあり得るんですね。


2番手の人を優先して進めようとしたら「やっぱり買いません」みたいな感じで契約が流れ、それから1番手の人に声をかけても「もう契約しません」ってなる可能性もある。売主様側としても色んな可能性を考えて、一番固く契約になるケースを選択していくんです。



ややこしい話になってきたかもしれませんが･････不動産取引としての決まりはない。

なので、購入者側としては出来る事はコレ↓

買うとなれば、申込書を提出して、住宅ローン審査をスピーディに出しておく

売主様は敵ではありませんので(笑）、気持ちいい取引が出来る様にお互いの事も考えて最善を尽くしていきましょう。

久しぶりにリフォーム済み物件の検討方法について解説。

今までも何回か書いてきましたが、最新の内容としてご確認ください。

市場ではリフォーム済み物件が多く売り出されています。特に築年数が古いマンションが多い状況ですが、「どうやって物件を判断していくべきか」悩まれる方もいらっしゃるかと思います。

ここでは当社近くの水尾3丁目のグリーンタウン茨木で解説していきます。

グリーンタウン茨木は40㎡台後半〜住戸があり、南向き・東向きもあるので、67㎡・南向きのメイン住戸で書いていきますね。



まず知っておくべき価格相場は２つ。「物件相場」と「リフォーム費用相場」。


上記の67㎡・南向きの成約相場（リフォームされていない状態）は現在なら1,400万円前後。
リフォーム工事の費用は、一般的なフル・リフォームなら400～500万円みておけば十分かな。
という事は、物件を購入して・自分でリフォームした場合は合計で1,800～1,900万円で可能という事になります。


一方、現在売り出されているリフォーム済み物件は、当初は2,200万円ほどで売り出される事が多くなっています。ここ数年の成約事例をみても、それ位で成約になっていたり、1・2回の価格変更を経て2,000万円前後で成約になっています。



まとめると

●購入してから自分でリフォームする→1,800～1,900万円
●リフォーム済み物件を購入する→2,000～2,200万円

この差は200万円から最大400万円近くになっていますね。



リフォーム済み物件がダメと言ってる訳ではないんです。この差があるという事を知って、比較決定して欲しいと思っています。


リフォームの打合せが面倒くさい･･･、すぐに住みたいって方は、その分業者の利益を払っている形になりますので、その価値を見極める必要があります。



この様な相場感は不動産会社をやっていれば、頭の中に入っています。リフォーム済みの物件ばかりをおススメして、「今の相場はこんな感じですよ」「リフォーム内容が凝ってますので」「売主が業者なので契約不適合責任が付きますよ」みたいな軽い説明で終わらせる不動産担当は信じない方がいいかもしれませんよ（汗）。


グリーンタウン茨木で説明しましたが、どのマンションでも物件相場さえ押さえておけば計算は一緒。やはり不動産の基本は「相場確認」です。

4月からこのGWにかけて、いくつかのリノベーション打合せを進めています。


以前もブログで書いたかもしれませんが、ここ数年はキッチンの拘りが増えている傾向。

いつも使う物だし、吊戸棚無しがほとんどなので昔の対面型キッチンと比較して、キッチンがよく見える間取りになっていてキッチンのデザインを重視されるのは分かります。

形だけでなく、水栓や食洗機などの機能・デザインも幅広くなっていますね。

必然的に価格も上がるので予算組みは難しくなりますが･･･（汗）



この2ヵ月でも4組のお客様と間取りや仕様の打合せをしていたので、各メーカーのショールームもかなり回ってきました。だいたい検討するグレードは同じ様になってきますが、最終的に選ばれるメーカーやグレードは結構バラバラいなるのも面白いところ。

こういった結果を知る事も経験になっていくので、住宅打合せは楽しい。



このGWは着工しているリノベーション現場の電気配線の打合せをしました。照明配置とデザイン、スイッチ、コンセント関係の提案・確認になります。



電気配線まで終われば、決める事はほぼ無くなってきて、あとはクロス関係くらいかな。


引き続き頑張っていきます。