2024年06月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

気分悪くなる事があったので、ホームページのブログで書きます。

普通に売りに出ている物件を業者が買い取って再販売する。

まぁよくある事ですが、なかなか売れなくて価格を下げていった物件を買い取って、また数百万円高くなって売りに出る事例が出てきています。

なんかお客さんをバカにした様な･････不動産会社（住宅会社）間だけで物件がグルグル回って、価格だけが高くなっていってる。

もし反響があっても、正直に言いますけどね（汗）。最終的にお客様にツケがまわる事を平気でやってる会社はダメでしょ。

仲介する会社として「いいですよね」っておススメするのはお客様への背信行為ですからね。

最近よく書いている、相場より1,000万円ほど高い売出しをする査定と並んで、「こんな事が続いてる様じゃ、不動産業界はお客さんに見捨てられるよ」っていう気分が悪い事例です。

売主さんも買主さんも、依頼する不動産会社の見極めは本当に重要ですよ。会社のネームバリューは関係ありませんのでご注意ください。

最近は「リフォームだけ相談したい」「新築の建物の相談出来ますか？」という依頼を結構頂いています。

不動産仲介会社なんだけど、建築だけの相談をしてもらえるというのは普通に考えたらスゴイ事だと思うし、非常に有難い。


たまに同業者からも「リ〇ベ不動産とか加入したらいいんちゃう」とか「建築設計の看板あげたら」とも言われますが、そうなると自分の中での接客スタイルが変わりそうで、そういうのは今のところ全く考えていない。



そもそも加入したら、（当たり前ですが）加盟金みたいな費用が必要だし、リフォームの契約をする事が目的になってしまい、今みたいなフラットな対応が出来なくなってしまう。


加入の案内とか以前に見たこともあるけど【リフォームの利益が3割見込める！】みたいな内容が多くて、お客さんに提供したい価値とは根本としてズレていました。



メインとしては不動産仲介の仕事があって、どんな物件でもお客さんが気に入ってリフォームできたらいいって訳ではなく、原則は相場帯というのを提示する事＝物件の不動産価値を見極めてご提案する事。これが基本です。


それにプラスして、他のリフォーム会社や住宅会社よりコストパフォーマンスの優れた建築提案をしていきたい。

しつこい位に書いてます。
売却査定をした時に不動産会社が最近よく言う【チャレンジ価格】について。



相場が4,000万円～4,200万円くらいとすると、「今は物件が少ないので･･･」とか色々と理由を付けて4,800万円やヘタしたら5,000万円とか、かなり相場帯より高めの価格帯で売出し提案してくる事です。


昔からチャレンジ価格的なものはありましたが、最近は査定競合が激しくなってきているせいなのか、ムチャクチャな売出し提案してくる不動産会社が増えてきました。大手も含めてです。



本来チャレンジ価格というのは、そのエリアの需給状況やお客様の動きによって変わってきて、4,000万円が相場だとすると4,380万円とか、高くても4,500万円くらいの価格なんですね。



最近のチャレンジ価格というのは、そんな限度を超えている･･･。
まぁそんな価格で売れる事はありませんので、数週間～1ヵ月という短期間で数百万円～1,000万円以上という大きな価格変更を行い、結局は相場で売れていくという状況になっています。



ここで高過ぎるチャレンジ価格で売り出す事の一番の弊害は

【売出し初期の一番物件に興味を持ってくれるお客様を逃すこと】


本来でしたら、こういったお客様こそ4,280万円や4,380万円で購入してくれる可能性があるんですね。それを逃してしまい、価格変更を繰り返して4,000万円前後の相場で売れてしまうケースをよく見かけます。



高過ぎるチャレンジ価格なんて、不動産会社が売却を依頼されたいトークなんですよ･･･
売主様にとって気持ちのいい話だけして、あとから大幅な価格変更させるのを何とも思ってないですよ。


結論としては、最終的に数百万円損してる（機会を損失してる）ケースになりますので本当にご注意ください。

ふとポストを見ると、建築条件付き土地の不動産チラシが入っていました。

こういう時って職業柄、土地坪単価のチェックと建物参考プランのクオリティー、そして建物価格も確認します。

3階建て・延床面積は34坪程で、建物価格は2,700万円強。

坪単価にしてちょうど80万円。

別途費用有りとしか書いていないので、消費税や建築確認・外構費用が入っているかどうかは不明･･･。

確実に建築費用が上がっていますね

これから建築費用が下がる事は可能性としてもう低いでしょう。

最近新築住宅やリフォームの相談が非常に多くて、建築関係で悩まれている方が増えているのを実感しています。

建物や仕様設備は出来るだけコダワリたい！
コストもかけたくない！
打合せや提案のレベルも求めたい！

お客様が求める事と現実の乖離が大きくなってきてる状況。

当社としては、そのような乖離を無くして、納得・満足の建築をご提供していく事だと考えています。

アメブロの方でも一部掲載しています。

完成した新築一戸建てとマンション・リノベーションの写真を色々とUPしようと考えていましたが、少し工事が残っていたりしたので、次回に写真を掲載していきます。

とはいえ、少し写真を撮ってきたので一部をご紹介。



【新築一戸建て現場】

去年に土地を仲介したお客様で、建物が完成しました。場所は長岡京市。
間取りなどの設計提案・打合せは全て私の方でさせて頂いたので、楽しみに現場に行ってきました。


・ダイニングキッチンを望む。キッチンの腰壁はこれからモルタルで仕上げます。



・鉄製のストリップ階段。黒と木の組み合わせ。



・リビング上部は吹抜け。階段部も入れるとかなりの広さ



・フローリングは、イクタの挽き板。ナラ材です。
（オークとも言う）




【コチラは先程とは別の新築現場】

茨木市の新築一戸建てです。建築条件付き土地でしたが、売主である工務店さんが比較的柔軟に対応してくれたので、かなり密な打合せが出来ました。感謝です。




【マンション・リノベーション】

・カウンター一体収納付きのキッチン。リクシル製。



・リビング照明は、ダウンライトを４灯配置。
壁面は壁掛けテレビにして、コーニス照明でムーディーな空間に。



今日は以上の3現場を回る事が出来ました。
完全に工事完成しましたら、もっと写真を撮ってきますね。

昭和建築のマンションのリフォーム済み物件が多いでしょ

そして当社は毎日茨木市の物件情報を更新しているので、結構な数のリフォーム済み物件の新規や価格変更を行っています。


ぶっちゃけテンションが上がらない･････（汗）


物件数が多過ぎて、同じマンション内でいくつも売り出されているので「え･･･どの物件？」って確認しないといけない。



という事で、普通の不動産会社は言ってくれないだろう情報を書いてみます。

リフォーム済み物件の相場をお伝えします。
＊面積や階数、そしてリフォーム工事内容にもよりますが、この価格帯をおさえておけば失敗しないという価格帯を、よく売りに出ているマンションごとに書きますね。


●南茨木駅前ハイタウン
2,000万円～2,300万円がメイン相場

●南茨木ハイタウン美沢
2,000万円まで

●東奈良高層住宅
2,300万円くらいまで

●グリーンタウン茨木
2,000万円まで


この価格帯を超えているリフォーム済み物件は無視していいかな。いずれ価格が下がってくるまで待ちましょう（こんなぶっちゃけていいんだろうか）。

これより高い価格帯なら、古い状態で購入して自分で好きにリフォームした場合の方が数百万円お得。


私はこの価格帯を頭に入れて、新着や価格変更の物件をすぐに判断していってます。

ちょっとしつこい位になってきてますが･････でももっと発信していかないといけないんだろうって事で、売却査定時における注意点を書きます。



簡潔にまとめると２つ

①あくまで売れる価格（査定価格）で判断する！

チャレンジ価格と言われる「今ならこれ位の価格で出しても反応あるかもしれない･･･」っていう高値の売出し価格提案には惑わされないでください。

そう言われるとチャレンジしたくなるのは分かるんですが、本来チャレンジ価格というのは売れる価格（査定価格）の１割増し位です。4,000万円なら4,400万円前後というのがライン。これ以上いくとチャレンジではなく、逆に本当に良い条件で買ってくれるお客様を逃してしまう原因になってきます。


②それでも「売れるかもしれません！」「検討してるお客様がいます！」って不動産会社が言うなら、依頼されてもいいですけれど後々に絶対に価格を下げないでください。

言った責任は不動産会社に取ってもらいましょう。売主であるお客様が取る必要はありません。
価格を下げるなら、不動産会社を変えた方がいいですよ。


③物件の囲い込みをしないかキチンと確認する

これも非常に大切。レインズに登録して、他社への広告もＯＫにして、広く売出し情報を伝える意識があるかどうか？確認しないといけません。

「売れればいいやん」って方もいらっしゃる様ですが、それは価格交渉もなく満額で売れる等、条件も含めての話だと思うんです。囲い込みされていないかの確認方法は個別にお伝えしますのでご相談くださいね。



まずはこの３つかな。

表現が難しいんだけれども（汗）、依頼する不動産会社を信頼しないとダメですが、全てを任せすぎるのもダメっていう事になると思いますね。

一戸建てのご契約前に土地境界の確認。
土地や一戸建ての取引をする場合は基本中の基本。

今回は築が浅い大型開発地の1区画ですので、境界がハッキリしていて特に問題はありませんが、隣地との境界目印が無い・地積測量図がない等で不明な場合はかなりの注意が必要になります。

＜金属標＞


＜鋲＞


＜刻み＞

ほとんどの取引では、引渡しまでの間に売主の負担で隣地境界を明示するという形になるので、最終的にはハッキリさせますが

不動産担当は、法務局や役所の資料・近隣の状況などを元にして、出来るだけ境界の確認をしていきます。

土地で揉める要素は境界が一番多いですからね。

不動産仲介業って結構特殊な仕事でして
普段は競合してる他社と共同で仕事をするケースも多いんです。

売主側と買主側とそれぞれ違う立場で、物件を契約するという作業。



それぞれの代理人ですから一線は保ちながら打合せしていくのですが、やはり気持ち良い取引は担当者によって決まってきますね。

気持ち良い取引というのは、思いやりがある・サービス精神を持っている担当だったりします。


そういう点では大手の不動産担当はあまり気持ち良い取引をする事は少ない･･･（汗）

「売主様または買主様、本当に満足してるんかな？」って心配になるくらい。別に悪くはないんだけど、機械的な作業をしているというケースが多いですね。


物件を売る・買うだけにフォーカスしてるならＯＫなんでしょうけれど、不動産取引全体で考えると付加価値がない味気ない取引になってしまいます。

特に土地を買って家を建てる、中古を買ってリノベーション（リフォーム）するって場合は、色々と提案する事も必要だし、結構密な打合せをしていかないといけませんからね。


まぁほとんどの不動産担当は、自分で建築を提案を考えて打合せする事はないので、出来るだけ作業を減らしたいというのも分からんではないけれど･･･



サービス精神のある不動産会社ばかりなら、お客様はもちろん、関係する人みんなが気持ち良くなれる、三方四方良しの取引になっていきます。