茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

売却時に注意・確認して欲しいこと

不動産仲介業を実際に行なっている立場として、2024年現在で気をつけなければいけない事を書いていきます。

本来は信頼できる相手として不動産会社（担当）が責任持ってご説明するのが仕事ですが、現在の不動産業界は自社の利益だけを優先して、お客様の利益にならないやり方が横行しています。

ハッキリ書いちゃいますが、大手だから安心ではなく、大手こそ注意という状況になっています（ちゃんとしてそうで判断しにくいから…）

という事で、確認ポイントを書いていきますね。

①相場を把握しましょう

まずは過去の成約事例と周辺の売出し事例を基準に査定金額が提示されます。

そこで査定価格に違和感がないかを注意しておいて下さい。

成約事例より異常に高かったり、「今は相場が上がっているので、高めで売出ししてみましょう」みたいなトークで、査定金額より500万円とか1,000万円とか、高く売出す提案をする不動産会社は危ない。

売主様に期待させて、まずは売却を依頼される事を目的にしています。

まぁ売れずに数百万単位で大幅な価格変更になっていくパターンですね。

これは売却活動としてはダメなパターン、やめておきましょう。

②広告制限する不動産会社は注意

「あまり広く広告すると売れ残り感が出ますので」「変な不動産会社もいますから、他社への広告はさせない方がいいですよ」

色んな理由付けて、他社の広告を制限しようとしてきます。データでも証明されてますが、広く広告した方が良い買主様と出会う確率が上がります。

根拠の無い嘘ですので注意しましょう。

③レインズを定期的にチェック

売却を依頼する時の形態は「専任」がほとんど。その時は不動産会社からIDを発行されて、売主様もレインズをチェック出来る様になります。

勝手に「申込あり」「商談中」になっていないか？「広告不可」になっていないか？備考欄も含めて定期的に確認する事が必須です

④一括売却査定は参考程度に（いや…参考にもならん事が多いけど）

気軽に出来るから一括売却査定をする人が非常に多くなってますが、不動産会社としては売れる価格ではなく【売却を依頼される事が第一優先】になってますので、もうメチャクチャ高額査定＆高額売出し価格提案の嵐になっています。

過去に売却相談いただいたお客様にも一括売却査定をした時の査定書を見せてもらった事が何回かありますが、もうね…「え！どうやって説明してんの？」って価格がほとんど（汗）

売主様にとってかなり甘〜い価格になっていると思って、軽く確認しておく位でちょうどです。

⑤買取の話をしてくる不動産会社は注意

まず大前提として【一番良い条件で買ってもらえるのは一般の買主様】なんです。

なのに「買取の査定をしてみましょうか　」とか「買取りの申込はこんな価格です」って、なんだか買取りに誘導していく不動産会社が最近増えてます。

いざ売りに出すと不安な日々もあり、「もう売った方がラクかな」って売主様が思えばラッキーという手法。特に住み替えで期限が決まっている方は本当に注意が必要です。

この5項目をシッカリと把握して守って頂ければ、売却はほぼ成功していると言っていい。

面倒かもしれませんが、これで数百万の手取り金額が変わってきますので、ぜひ実践してもらえたらと思っています。

不動産仲介の在り方について



今年に入っての特徴として「橋本さん、取引の中に入ってもらえませんか？」っていう依頼が増えてきました。


色んなケースがあって

●売り出されているんだけれど情報がOPENになっていなくて、その情報元の会社としか相談出来ない。それでも当社が仲介に入れないか？という依頼

●売主または買主とすでに直接打合せをしているけれど、不安な事などが多く、今から当社が中に入れないか？



要は当社は仲介としては取引に入れないけれど、何らかの形で相談に入ってもらえないか？という依頼ですね。

取引におけるコンサルティングをして欲しいという話です。



物件探しって【物件】で判断する人がまだまだ多いのですが、【相談する人】を探して選んで頂けるのは大変有難いことです。



さすがにボランティアで全部コンサルティングする訳にはいかないのですが、こういった需要が高くなっている以上は何らかの形でお力になれるように考えていきます。



今年はこういうご相談が増えていまして、当社で土地の仲介業務はしていませんが「建物だけ依頼しても大丈夫ですか？」という相談も数件頂いています。

マンションや一戸建てのリフォーム（リノベーション）だけという依頼もありました。



この流れは来年も続いていきそうな感じでして、現状のほとんどの不動産会社のように【物件を買う・売る】だけでは物足りなくて、取引におけるトータルのコンサルティングを望む傾向が強くなってきています。

こういった濃密な個別相談の需要は増えていきそう



思えば、当社で仲介させて頂いたお客様もご紹介以外は、ほとんどがホームページの会員様。

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ってお声を頂きますので、物件が出てきて、いきなり問い合わせがあり物件見学して、はい契約ですってケースはほとんどないですね。



LINEの友達登録してもらい、物件についてどう思うか？価格的にどうですか？ってやり取りを重ねて、いつか契約に至るという感じが多い。


なんだかパーソナルトレーナーに近いなぁと最近考える様になってきました。

リフォーム済み物件や新築建売・建築条件付き土地は特に、「価格が相場帯に入ってきた」など、お客様に説明が付く物件でないとおススメしていません。

買取り業者も増えて仕入れ競合してる状態ですから、買取金額も上がる＝再度売り出す価格も高くなる、という訳で、おススメではない物件が多いから。

売却や購入をお考えの方はよーく考えて頂きたいのですが

買取りや再販売の物件って、基本的には買い取った会社＆仲介不動産会社が儲かる仕組みであって、売主様・買主様はメリットはほとんど無い。

なので売主様にとっては、売却を依頼した時に「買取りを提案してくる」仲介不動産会社は警戒すべき。

買主様にとっては「リフォーム済みや建築条件付き土地など」を強くすすめてくる不動産会社は警戒した方がいい。



売主様・買主様の事を本当に考えるなら、こういった提案は絶対に出来ない

でも・・・

リフォーム済みは良く見える（汗）

建築条件付き土地は、ハウスメーカーより建物価格が一応安いし、全部決められているので返って分かりやすい（汗）

こんな感じでフラ〜って流されるお客様も多いんですよね。

売却も購入も裏で良くない仕組みがなされている世の中ですが、2025年はこういった事もお客様に認知される様になり、公正な取引が広まっていく予感がしている今日この頃です。

住宅とは人の生活において、「住む」というだけじゃなくやっぱり「暮らす」事が重要だと思う。

それも【どう暮らせるのか】を考えていく時代。



設計をやっているとどうしても予算があったりして、お客様の要望する部屋数を取るという事が主体になってくるけれど、なんだかそだけだと物足りなくなってきて


建売や企画住宅みたいな部屋数があるというだけでは、もうお客様には選ばれない時代に入ってきたんだと感じています。



ここ1･2年は特に「新築建売はイヤなんです」ってお客様が増えてきています。

それは自分が期待（希望）する耐震・断熱性能を確保できていない物件も多いからという理由もありますが、「建売住宅では満足できない」というハード以外のソフトの両面で判断する傾向になってきているんだと考えています。



かといって、ハウスメーカーに依頼したら建物だけで4,000万円する･･･

中堅メーカーや地域の住宅会社でも3,000万円とかしてしまう･･･

そういった時代に、自分で打合せした納得感がある家、そして【どう暮らせるのか】を考えられる家というのを2,000万円前後でご提案していくのが、現在の当社の役割であり長所（差別化）できる部分だと認識しています。



家づくりは分からない事が多いかと思いますが、営業とか関係ないところで楽しんでみませんか？

土地を仲介させて頂いた数組のお客様との間取り打合せが進み、だいぶまとまってきました。


多少の変更はあるかもしれませんが、要望とコンセプトを含めた間取りが取れたので、私的にもスッキリ。


もう大きく変わる事もないかなと思い、一段落です。



という事で、私の中の【間取りを考えたい】欲求がまたフツフツと沸いています。


・土地探し＋建物打合せ

・中古探し＋リフォーム

・「土地は決まってる。建物の提案だけして！」



どれでもOKです。ぜひご相談お待ちしています。

物件を探す上で、気を付けて頂きたい事のナンバー1と言っていいのが【相場帯を知ること】

土地でもマンションでも同じです。



高額査定・チャレンジ価格に加えて、不動産・住宅会社による買取も多く、【今ほど売り出される物件の価格設定がバラバラで、差があり過ぎた時代はないんじゃなかいか】という様相です。



例えば事務所近くの玉瀬町で現在売りに出されている土地をいくつか比較してみましょう。

＊その前に土地というのは面積が大きくなればなるほど坪単価は下がっていきます。
30坪の土地で坪単価100万円が相場なら、60坪の土地なら80万円になるという感じです。面積が倍なら価格も倍になるということは基本的にありません。



では始めます。

①土地面積約30坪　坪単価107万円（古家あり→解体工事必要）
②土地面積約33坪　坪単価122万円（更地→解体工事必要）
③土地面積約33坪　坪単価122万円（　　　〃　　　）
④土地面積約70坪　坪単価91万円（古家あり→解体工事必要）

いかがですか？



私なりの解釈で土地を判断していくと、まず

①は相場では坪単価100万円くらい。解体工事が必要なので更地状態だと坪単価105万円ほど


②③この2つはそのままですね、坪単価122万円


④は解体工事が必要ですので更地計算だと坪単価95万円ほど



①はまだ坪あたり5万円～くらい高めの価格設定。価格にして150万円～200万円高い感じ。でもこの価格差なら売主様が多少の価格交渉に応じてもらえる可能性もあるし、検討OKの範囲。


②③はいくらなんでも高過ぎ･･･。場所は悪くはないのですが、それでも坪単価110万円するかどうかだと考えます。価格にすると300万円以上下がらないと検討してはダメとなります。


④は土地が広いので坪単価が（更地換算で）95万円ほどになっていますが、これでもまだ高め。面積30坪で相場が100万円～110万円のエリアですので、④の広さなら坪単価80万円前後にならないと買ってはダメとなります。



慣れていないと「なんのこっちゃ？」となるかもしれませんが、過去の成約事例を交えてこういった話を行い、お客様にキチンとプロとして、お客様の味方として、説明するのが良い仲介の仕事です。

新築建売が売れなくなったと言われ、1年は経とうとしていますが、現在も状況は変わらずですね。

①土地価格が上がっている（＝土地仕入れが出来ていない）

②建物価格の高騰

の2つが原因になっていますが、他にも理由はあると思うんです。

それは【販売している会社の対応レベル】

あまり良くない言い方だけど、価格帯が高くなれば、それなりの対応をしていかないといけない。

「お客様が建物の仕様性能などが知りたいので、図面関係を頂けませんか？」って問い合せると「そういう資料はありません」とか

「建てた時に調査した地盤データはありますか？」って聞いたら、「それは渡せません」って言われたり…

あとは対応ではありませんが、窓の網戸がオプションだったり･･･（そもそもそんな事をオプションにして受注を取ろうとする会社の姿勢がキライ）

我々仲介会社の後ろには検討してくれているお客様がいてる事を意識して欲しいなぁ。

という事で、当社がほとんど建売を仲介してこなかったのは、お客様におススメ出来ない対応が多いからというのが理由としてあります。

立地がどう・価格がどうという前に、理念が気に入らないという感じ。



建築条件付き土地も同じで、建物の打合せをキチンと前向きにやってくれる売主（不動産会社や住宅会社）じゃないと、条件が良い物件だとしても私としては乗り気になれない

インフレだからとか時代関係なく、会社（担当者）の提案・対応がしっかりしていたら、建売の価格帯が上がったとしても売れると思うんです。

最近高額査定・高額過ぎるチャレンジ価格を提案され、売り出される物件が多いとブログでもよく書いています。

「とりあえず売却を依頼される事が先決。価格はあとで下げていけばいいや」っていう不動産会社の戦略です。

チャレンジ価格と言ってるから、後から価格を下げる話は売主様に対して辻褄が合ってる訳で。

「高く売れれば・・・」という売主様の思いを（言葉は悪いですが）利用したトークです。

数年前は行儀の悪い不動産会社だけがやっていたのですが、最近は大手さんも積極的にやってるから、不動産市場が乱れ気味になっています。

売主様だけじゃなく買主様としてもちょっと混乱している状況になっています。

で、そうやって売り出された物件はやはり売れ残ってますね。

価格を下げて相場帯に入ってくれば売れていくけれど、その価格の下げ幅がかなりエグい・・・

売出し価格が適正なら価格を下げても100万円とかが多く、いっても200万円の価格ダウンで一発で決めましょうっていうのが本来の売却でしたが、今は500万円とか下げてくるから（汗）もう「最初の価格は何だったの？」って買主様も気付いていて、その勢いで本当はそこまで下げなくても売れていた価格まで下がって売れてしまうという、【損する売却】になっている成約事例が見受けられます。

逆に適正価格で売り出した物件は、成約までの動きが早い。

適正価格というのは安く売り出すや相場ドンピシャで売り出すという意味ではないんです。

相場というのは幅があって、例えば4,000万円がドンピシャなら相場帯は4,000万円〜4,280万円という様な幅の事。

コレをもとにして4,380万円とかで売りに出す売却になります。

チャレンジ価格に挑戦してみたい気持ちを理解した上で、「相場帯・売出し価格・制約価格」をプロとしてご提案するのが信頼できる不動産会社。

会社規模やノリで判断してしまうとかえって損をしてしまいますので、本当にご注意ください。

前のブログでも、【国交省より2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

来年の2025年からこの囲い込みを含めて、不動産業界が大きく変わっていく年になるんじゃないかと期待してます。

まずは大手の不動産会社含め、自分達自らで良い方に変わる事はもう無いでしょうから、こういった不動産の闇がある事がSNSなどを通じて、一般の方に知れ渡っていく様な気がしています。

色んな業界または政治の世界でブラックやグレーな事がすぐに分かるこの時代、不動産業界もその波に飲まれていくんじゃないかな。



「どこに売却を依頼すればいいか分からないし、大手の不動産会社に依頼しておけば安心」「お客さんも多そうだし、良い価格で売ってくれそう」そういう気持ちも分かりますし、自分が不動産業界を知らなかったらそう考えていたと思います


メチャクチャ囲い込まれてますよ･････



物件だけでなく、不動産会社も2極化していくであろう2025年。

さらに気合いを入れて、当社の理念と特徴をして頂ける様に活動していきます！

国交省より【2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

レインズ登録にて不動産の囲い込みが判明したら、その会社に対して是正や行政指導などの罰則が出るようになると。

もっと厳しくしてもいいんじゃない・・・（汗）

大手不動産会社含め、いくらでも抜け道を考えて、やってくるでしょうね。

前から書いてますが、物件見学依頼や広告承諾をすべてレインズにて行えて、それを売主様も見る事が出来る様にすれば、ある程度透明化していくと思うんです。

でも長い目で考えると、システム変更や罰則規定より、不動産会社（営業）のモラル意識を変えていくべきですよね。

当たり前の権利の様に囲い込んでる人もいます。

売主様から売却を依頼されたら「自分だけの情報だ。なんで他社に取引させなアカンねん」「売却価格がいくら下がったとしても自社で買主も見つけて取引するんだ」、こんな意識で仕事している会社が非常に多い…

では（当たり前ですが）囲い込みが出来なくなるとどうなるか？

●物件の取引が活発になります

これは間違いない。情報が隠される・止められる事なく、フリーに購入検討者に行き渡りますので、不動産市場は活発になり、売買が進みます。

お客様にとったら良い事しかありません。

では不動産業界にどんな変化が起こるか？

●囲い込みが出来ないと買取りへの誘導も出来ないので、買取り業者は激減するでしょう

●現在囲い込みをしている不動産会社は仲介手数料が減少する。

●買取りも少なくなるのでより仲介手数料は減少。大手不動産さんなんかは（会社によるけれど）売上げが半分とかなるんじゃないかなぁ

でも囲い込みなどせず、売主様・買主様のどちらに対しても公正に取引をしようと心掛けている不動産会社だけは、取引が活発になりメリットしかありません。

来年から（悲しいかな）変わるとは思えませんが、これをキッカケに不動産業界の意識が変わっていけばいいなと思います。