2024年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

アメブロの方で
「住宅はさらにパーソナルが重視（個人嗜好）されている」
と書きましたが、本当に進んでいってますね

住宅はインスタに代表される様に個人が発信出来る時代ですので、それに伴って情報が豊富になり選択肢が増えた結果だと思います

「食」で考えると、大手飲食店か個人飲食店のどちらがパンチが効いているか？
の選択に近いかもしれない

不動産会社にしても住宅会社にしても、大手だとハズレは少ないけど無難、個人は当たりかハズレか怖いけど特徴がある

個人の不動産会社としては「当たり」である事は普通の事、大手さん以上のサービスをしていくのは常識になってくるでしょう。

それに加えて、特徴を出していく必要も感じています

当社で言うと、やっぱり建築提案を物件の仲介と付随してサービスで行っている事。
強化していきます！

今回も売却をお考えの方向けの内容ですが、購入を検討されている方にも参考になるかも



不動産営業が「居住中で古いままだとなかなか売れない」と言ってるのをよく聞きます

まぁ言ってる意味も分からんでもないが、営業マンのスキルの問題じゃね･･･


売主様に買取りで考えてもらう様に誘導するトークの１つだし、リフォーム済みのキレイな状態の方が売りやすいのはそりゃそうでしょ

言葉は悪いが不動産の素人でも売れる



でも設計する人間とすれば、リフォームやリノベーションが好きな人間とすれば、「しょうもないリフォームせんといて」ってよーく感じる物件に遭遇します

もともとの古い状態で売っていれば、もっと良い感じにリフォームできたのに（汗）って。それもこんな価格にならずにもっと安く出来たのにって（買取業者の利益が乗ってる分高い価格になってる事が多い）



売主様からしたら、相場が2,000万円だったら、買取りなら良くて1,700万円、1,800万円でしょ

古い状態のまま売っていたら、2,100万円位で売れたかもしれないし、まぁ相場では売れてるでしょう。
要は売れるまでの期間に耐えてもらえればいい

そこで300万円とか手取りが変わると大きいと思うんです



購入する側とすれば、リフォーム済みなら2,800万円とかの売出し価格になっているんですね

それを古い状態で2,000万円で買えば、自分で好きにリフォームして2,500万円とか2,600万円で出来る
購入する側としても古い状態で買った方が、自分の好きに出来て、200万円は安く買えてるという訳



この数百万円って、買取りや仲介した不動産会社が儲かっているだけ

古い状態で仲介したら、買ってからの打合せや確認が面倒くさい･･･
買取りになった方が売り上げが増えるし、ラクだから･･･

っていう不動産会社側の理屈だったりします



古い状態でもお客様にリフォーム後のイメージをしてもらえる提案や説明としたり、お客様の要望に合わせた提案が出来るスキルを営業マンが身に着けたらいいだけ

私はそう思います

住宅を建てよう、または間取り変更を伴うリノベーションをしようとしている方、インスタをよく見られているかと思います

色んな事例が掲載されているので理想の家作りの参考になりますよね

キッチンや洗面などの設備だけでなく、内装やインテリアなど「こんなのがいいなぁ」とイメージもしやすいかと思います

ただ気をつけて頂きたいのが、それをすると他の部分や全体にどう影響してくるのか？という事

やろうと思えば出来るけど、全体のバランスがおかしくなる…

実は優先順位が違うのではないか

そういった全体の間取りバランスをみながら考えていく事が大切です

ここはお客様が考えるのは難しいので、私がいつも意識しているのは

①とにかく希望は伝えてもらう

インスタの画像や箇条書きでもいいので要望をLINEでも送ってもらう

②そのご要望を叶えられる様に出来るだけ取り入れて間取りを考える

③出来る事、出来ない事、そして出来るけどやらない方がいい事をお伝えする

④お客様の要望の間取りと別に、時には違ったパターンの間取り提案もしていく

この作業を意識しています

予算や面積などの関係でご要望が取り入れられない事もありますが、それは「色々と検討した結果なので納得です」という気持ちを持てる事が重要なんですよ

早く打合せを終わらせたい・時間を取りたくないっていう会社（担当）も結構いてますからね…

「これがベストの間取りです」

「良い間取りが出来ましたね！」

初期の段階でこんな事を言う担当は疑った方がいいかもしれない（笑）

毎回ベストを尽くして間取りを考えていますが、ある程度打合せや確認作業をしていかないとなかなかこんなセリフは言えませんからね

不動産業界経験者なら、もし自宅の売却を依頼した後、チェックする事は

①他社からの見学はあるか？

②ポータルサイト（スーモなど）や他社のホームページに（会員情報でなく）掲載されているか？

この2点は必ず確認しますね

①②がなければ、情報の囲い込みをされている可能性がかなり高くなります

「他社から情報が出てない」

「会員情報になっているのはなぜ？」

「他社からの見学はないのですか？」

こういった質問はかなり効果的ですので、しっかりと行いましょう。

キチンと売却活動をしている会社は、査定時など売却を依頼される前に

不動産の売却システムをしっかりと説明しています。

そしてレインズに登録して、他社に対して広告関係も全てOKにし、良い条件で売れる確率が上がる事を優先します

高額な売出し価格の提案やお客様がいてるみたいな事だけアピールしてくる会社は疑った方がいいかと思いますね

当社でもエリアで多くのお客様から相談されていますので、実際に探されているお客様がいる事は伝えますが、厳密に言うと、売主様にとって一番良い条件で買ってくれるお客様かどうかまでは分からない（汗）

そういった事も踏まえて、情報をオープンにして、広く認知してもらう売却活動が不可欠になります

【売主様は知っている】これを感じてもらうだけでOKです

ここ1年程は土地の仲介をさせて頂く事も多く、必然的に新築の相談も受けております

もちろんどの住宅会社で建てるのか？はお客様の自由なので、当社でご提案する以外にも自由に住宅会社を周っていただき、総合的なアドバイスもしています



そのアドバイスの一環で、色んな住宅会社の見積り書も見せてもらうんですけど

分かりにくいですよね・・・

私は30年ほどこの業界にいてますので、見積書を見ればその項目がどこを指しているのかや、なんかおかしいなぁというのもある程度は判断できます



ただお客様は難しいと思う。普段は見ない工事項目なので、複数の住宅会社で比べる場合は分からないだろうなぁ


あと値引きを書いている住宅会社も結構多くて、色んな理由付けて値引いてますね（汗）
●●●キャンペーンとか、7月中のご契約なら●●●万円お値引きとか


もうねハッキリ書くと、最初から見積りに値引き分を乗せて引いてるだけでしょ・・・
なんなら最後の一押しとしてまだ乗せてる分を余らせているかのしれない



住宅業界にいてないとなかなかお客様が見積もり比較をする事は難しいと思いますので
結論は簡単に

・項目は無視して、最終の総額で判断する
・もう追加は無いか？確認しておく

この2点になります


当社ではそういった裏事情も含めたアドバイスもしていますので、不動産だけでなく建物のご相談もいてくださいね

物件調査に行った帰りに、先日も少しご紹介したもうすぐ完成の新築一戸建て現場にお邪魔してきました。



クロス工事が始まっています。

以前からはキッチンも設置され、1階部分が結構クロス工事も終わっている状況でした


照明器具も取り付けて、床の養生も外れれば、いよいよ全体の雰囲気が体感できます



前日も書いた通り、間取りの打合せ・提案に関わらせていただき、外観や内外装の色決めはお任せしていたのでどんな雰囲気を選ばれたのか？　楽しみです





●洗面所の横には、ファミリークロゼットも設計

住み替えを検討されている方にとっては特に聞かれた事とあるかもしれない【買取り保証付き売却】について。売却保証って言われたりもするそうです

簡単に書くと「普通に売りに出して、一定期間の間で売却出来なかった場合は当社が買取ります」という仕組み

当社で買取りますではなくても、別に買取り業者で買い取られる場合もあります

住み替えの場合で住宅ローンが残ってたりすると、住み替え先が見つかった場合でも、残債を消してからしか購入出来ない（新たな住宅ローンが組めない）ので、基本的には先に売却する必要があります

＊最近は三菱UFJ銀行など都市銀行で残債が残っていても住み替え先の新たな住宅ローンが組める事がありますので、これについては個別にご相談ください

この時に現在の家を売却するんだけれど、買主様と契約して引渡ししないと新たな住宅ローンが組めない訳です

でも最初に書いた買取り保証付きの売却にしておけば、早く売れればいいけれど、最悪売れなくても業者が買い取る（＝残債が消える）状態を保証しておけば、銀行としても住宅ローンの手続きを進めますよっていう流れになります

「それならいいやん」って思うかもしれませんが、ここで1つ不動産業界の闇がありまして

先程、普通に売りに出して、一定期間の間で売却出来なかった場合は当社が買取りますと書きました

具体的に書くと、相場が4,000万円のマンションだったとします。期限が決まってるからチャレンジ価格として高めで売り出すのはリスクがあるので、4,180万円とか4,080万円で売り出す

一定期間というのが2ヶ月だったとしますね

はい、買取り保証付きで売却を依頼した不動産会社が積極的に売ろうとしてくれますかね？

2ヶ月の間で売らないと売主様が損してしまうと一生懸命売却活動してくれますかね？

2ヶ月たったら仮に3,200万円で買い取るという契約になっていたとしてら、3,200万円で買い取って、あとでゆっくりと4,280万円で売る方を優先する方を優先する不動産会社が多いんですよ・・・大手の不動産会社もね

買取りの経費を引いても1000万円近くの利益が出ますから

普通に売却してたら、仮に売主様・買主から仲介手数料を頂く形になるので両方で250万円くらいなので、買取りした方が数百万円多く利益が上がるからです

買取りをしていない大手不動産会社とかは、知っている不動産会社にわざと買い取らせて、再販売する時にもう1回仲介で入ります（同じ物件で仲介手数料4つ発生するから合計で仲介手数料が500万円になる）

こういう事を考えている不動産会社が多いから、買取り保証付きの売却ってかなり注意しないといけないんですよ

「買取り保証付いているから安心」っていうのは（ある意味そうかもしらないが）、数百万円を損して住み替えを優先させられてるって事になっているんです

まぁキチンとした倫理観を持って仕事している不動産会社も中にはありますので、【信用出来るかどうか】のみで売却する不動産会社を決めてもいいくらいです

会社の認知度で安心かどうかを決めると、不動産会社のいい様にされますので本当にご注意ください

・他社に広告不可にしていないか？

・レインズに登録して情報をオープンにしているか？

・他社のホームページなどに掲載されているか？（会員情報ではなく）

・他社からの見学もあるのか？

・売れるように相場価格で出す事を優先しているか？

チェックしないといけない項目は結構あります。

こういった事も売却を依頼する時にキチンと説明してくれたかどうかも判断基準になりますよ

住宅会社って何？を考えていきます

ハウスメーカーって呼ばれる事も多いですけど、メーカーって言ってるから【住宅を研究・開発・生産している会社】っていう認識になります

私が住宅業界に入った1990年代は住宅展示場に出展している会社はハウスメーカーと呼ばれていました

でも今は住宅着工数も減り、昔に比べてハウスメーカーも展示場への出展を注力していない気がします

住宅展示場は各ハウスメーカーが運営しているのではなく、ABCハウジングみたいな運営会社が別にあるんですね

運営会社はドンドン出展してもらわないと毎月の出展料が入ってこないので、ここ数年は昔ながらのハウスメーカーとか関係なく、出展希望があれば（審査みたいなのはあるのかもしれませんが）どこでも出展している感じがします

結果、「土地を買い取って、建築条件付きで販売したり建売をして、急に大きくなっていった住宅会社」が出展していたりします

住宅業界にいてるとよく分かるのですが、ハウスメーカーではないよな（汗）

土地をメチャクチャ買取って販売して、「なんか家も数を建てる様になったし、土地買ってばかりじゃ売り上げはこれ以上伸びないから、住宅だけの販売もしていこか」ってノリ

断熱・耐震・気密・換気などの住性能は決めているけれど、どちらかというとデザインでお客様の気持ちを持っていこうとする営業手法で、理念が感じられない

デザインというのは大事だけど、言い方は悪いが【普通の建物をデザイン性だけで魅力的に見せている】ってだけの住宅会社も多いなぁという印象です

経費はかかるのでコストパフォーマンスは良くないけど…これもデザインでうやむやに説明している

価格的には一般的に言われるハウスメーカーと被らないので、競合する事もそれ程多くないから共存できているのでしょう

ハウスメーカーというからには住宅という製品を作っているという事になりますが、そこには「性能やデザイン」ではなく、会社としての住宅に対する理念が社員に浸透しているというのも要因になるでしょう