茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

昨日は日曜日だったので11月の月末という感じがして、実質は本日から12月がスタート。

特に12月中旬以降は例年物件の動きは少なめになっていきますが、私ハウスメーカー時代から12月はなんだかんだと忙しくなる事が多い。

12月20日を過ぎてメチャクチャ良い物件が売りに出されたりしますからね（汗）

探している人は年末まで気を抜かずに動ける準備をしておく事が重要です

さてどんな物件に巡り合う月になるのか？楽しみですね。

リフォーム済み物件や建築条件付き土地なんてものは、価格が相場に下がってくるまで基本的にほっておいて（笑）、「これぞ不動産仲介」という一般のお客様から売りに出されている物件をメインにご紹介頑張ります

土地＆新築提案、中古物件＆リフォーム（リノベーション）提案、お客様が気付かないご提案を探求していきます。

不動産を売却する時に、不動産会社と媒介契約というものを交わします。

「売却お願いします」「売却させてもらいます」という意思確認ですね。

媒介契約には3種類ありまして、【専属専任・専任・一般】で選べます。

大体は専任媒介契約が結ばれており、他に一般媒介契約という感じ。

よくネットでは、どの契約がいい？という記事も見かけます。

「不動産会社で競わせるために一般媒介契約にすべき」
「不動産会社がやる気をなくすので一般はやめた方がいい」
「責任持ってやってくれるから専任の方がいい」

とか色々な意見があります。

この意見に対して私が根本から感じるのが【不動産会社が公平公正に売却活動をしてるならどっちでもいい】

基本的には専任媒介でいいと私は思ってます。1社だけに依頼して一般媒介（レインズ登録する）にしてもいい。

物件情報の囲い込みをやめて、レインズに登録して他社にも広く情報開示をしているならお客様が悩む必要ないんです。

不動産業界が昔から（今も）ムチャクチャやってきてるから、こんな問題が起きてるんでしょ・・・

なんか色々と議論されてますけど、根本の問題を解決しないと正解は無いんだと思うんです。

売主様から売却を依頼されたら、自社でももちろん売却活動は頑張るけれど、広く情報開示して、【売主様の最大限の利益を目指して】公平公正に売却活動をする。コレしかない。

当社ホームページ会員様や以前からご相談して頂いているお客様から「橋本さん、この物件どう思います？」ってLINEやメールがよく来ます。



中にはレインズに登録されていなかったりで、当社では仲介（紹介）出来ない物件もありますが、私が思う感想を率直に返事しています。


ほとんどは価格が相場帯に入っているのか？の価格チェックになりますが、土地なら問題点があるのか？とか注意すべき点なんかも答えるようにしています。



これは相場やなぁって思う物件なら、「いいんじゃないですか」って話しますし、お客さんが「だけど●●●の部分が気になっているけどどうです？」って質問されれば、その解釈と解決策や不動産での一般論を説明したりする。


話している途中で

「あれ？メチャクチャ説明してるけど、ウチで仲介せーへんやん･･･」

「代わりに営業してるやん」

って変な感情になったりもしますが（汗）


仲介していなくても、そのあとの新築提案やご売却を依頼して頂いたりもするのでね。求められれば答えられる範囲は説明しています。



他には「建築条件付きで悩んでますが、売主である不動産会社が微妙そうなので･･･やめておきます」ってお客様も結構いらっしゃる。結果的に賢明な判断をされてますね。



レインズに掲載されていなかったり、問合せても物件紹介させてもらえなかったりで、当社で仲介できない場合はさすがに住宅の打合せまでフォローは出来ませんのでね。
またそういう時に限って、「ちょっと危険な不動産会社やな」というケースが多かったりする･･･



物件数は少なくなってきたとはいえ、まだまだ不動産の買取は活発です。大手の不動産会社も売却を依頼されたらすぐに買取りの方に誘導しようとしていますからね。


土地を買い取る＝建築条件付きや新築建売として売りに出される、という流れになりますので、土地を探している方にとっては特に要注意です。

みなさんレインズってご存知ですか？
売却を依頼する時の注意点をいくつか書いていきます。

簡単に流れをご説明すると

①まず不動産会社に売却を依頼する時に、媒介契約を結びます

「売却をお願いします」という契約ですね、これがないと不動産会社が勝手に売却している事になっちゃう。

媒介契約には3種類ありますが、ややこしいので2つだけ。
【専任媒介】と【一般媒介】です、ほぼこの2つになっています。

専任媒介は1社にだけ売却を依頼すること（A社とします）

一般媒介は複数の会社に依頼できる（A社・B社・C社）



②不動産会社はお客様から売却を依頼されたら、レインズと言われる【不動産会社だけが閲覧できる物件情報サイト】に登録するんですね

意味合いとすれば、依頼した不動産会社だけじゃなく、全ての不動産会社に情報を開示して、広くそして条件の良い買主様を探しましょうって事。

たとえ大手の不動産会社に売却を依頼したとしてもお客様の数は限られているんです。購入検討者の全員がその不動産会社に相談するなんてのはありえないから。

あと仮にその不動産会社で買主様が見つかったとしても、その買主様が一番良い条件かはどうかは分からないでしょ。

価格交渉が入っていたりして･･･もしかしたら他の不動産会社のお客様は満額で買ってくれる人かもしれませんから。

という事で一番大事ですので再度書きます。

レインズに登録する事によって【すべての不動産会社に情報を開示して】【広く】【より条件の良い】買主を探しましょうっていうのが義務付けられています

専任媒介は依頼を受けてから1週間以内のレインズ登録義務。

一般媒介の方レインズ登録は自由です。登録してもしなくてもいい、お客様が選べます。一般媒介でもレインズに登録しない選択は意味はないので、大体は登録されていますけどね。

でここから注意点がありまして、【物件情報の囲い込み】という不動産業界の闇があるんです。

専任媒介で売却を依頼を受けてレインズには登録するんですが、情報開示をしない不動産会社が多いんです。

具体的には、他の不動産会社がA社に問合せをしたら「申込みが入ってる」「商談中です」とか「売主様の都合が悪く、案内できない」とか言って、他社に物件を紹介させない行為です。


自社で買主様も見つけて、売主様・買主様の両方から仲介手数料をもらうための行為でして、売主様への背信行為になります。

ぶっちゃけ大手さん含めて多くの不動産会社がやっているのが現状･･･

極論ですが「当社で買主様も見つけたいので、一般媒介で契約してレインズには登録しません」という不動産会社の方がまだ正直･･･（そんな売却方法はアカンけど…）

物件情報を囲い込むくせに、専任媒介をススめてくる会社が多いこと（汗）

専任媒介ということはその会社（A社）にしか依頼していないので、もうやりたい放題出来ますからね

売却を依頼するのは専任媒介でもいいのですが、「キチンと売却活動をやってくれているのか？」これを見つける方法を把握しておく事。これが予防になります。


こういった不動産売却の仕組みを知っている事を相手に知らせておくと、緊張感持って対応してくれる確率が上がりますのでね。


個別にご説明しますので、ぜひご相談ください。

今日は親知らずを抜いてきました。今年に入って3本目の親知らず抜歯。

慣れたつもりでもやっぱり疲れる･･･、歯茎がうずいてますが明日には落ち着くでしょう。



建築条件付き土地が数年前より減ってきた感はあります（建築条件付きが減ったというだけで、不動産会社による土地買取りは全然減っていません）。


原因とすれば

①価格が上がってきて建物価格を言うと総額が合わずに売れないと判断している

②総額が上がるという事は求められるクオリティーも（建物仕様・性能だけじゃなく、打合せ内容も）上がる。

その打合せに対応出来ないから。この2つが大きいかと考えています。



なので、土地だけに利益を大きく乗せて、建築条件は付けずに販売する手法が多くなっています。



で、お客様から「この土地に建築条件付いていますがどう思います？」って相談される事があります。


土地相場や建物の内容だけでなく、【建物の打合せが満足できそうですか？】って意味合いも含まれていると思って、出来るだけそこも判断するようにしています。



まぁ不動産会社が売主のケースがほとんどですので、茨木市の不動産会社とかだったら（レインズ掲載の仕方や電話での対応などで）普段の仕事姿勢とかはなんとなくイメージできるし、まったく知らない会社だったらホームページを見て、考えたりしています。



こう書いちゃなんですけど、売主である不動産会社が打合せする事なんかあんまり無いですからね･･･。出来ないと言った方がいいかもしれない。

なので委託している設計会社と打合せするケースが多くなります。


「じゃあいいやん」って思った方、そこが危険なんですね（汗）。


設計会社のお客さんは不動産会社なんです。だからどっちかというと不動産会社の方を向いて仕事している。


設計会社の担当は「お客様の要望を叶えられるように頑張ろう！」って思っていても、不動産会社から「早く打合せを終わらせろっ」って指示が来ていたらそちらを優先します。


てか経験上、そういう不動産会社が多い（怒）。「打合せは3回までです」とか言う会社ですね。



という事で私が判断するのは、【その不動産会社が建物打合せに対して前向きに対応するかどうか】になります。

なかなか難しいけれど、建築条件付き土地で一番大事なのはこの部分ですからね。

不動産仲介業をやっていると売却と購入の、ある意味利害が相反する立場の仲介を行います。

でもどちらも非常に大事なんです

購入相談して頂けるお客様も大事

売却相談して頂けるお客様も大事

季節は秋になり、これから春までは不動産シーズンとなります

売却を依頼いただく活動をより強化していかないといけないタイミング

ムチャクチャな高額査定やかなり高い売出し価格提案が、大手の不動産会社含め横行している今、これら（もう悪質と言っていい程）の手法に対処できる様にどうご提案していくのか？真面目にお客様のために取り組んでいる会社は考えていかないといけない

売却をお考えの方は「高く売りたい」「早く売りたい」という思いを持たれています。

ただ一括売却査定なんか特に、そんな【売主様の思い】を無視してるでしょ。売れる価格ではなく、売却を依頼される価格を優先している。

「売れそう」って言うなら責任持たないといけないし、チャレンジ価格でご提案するならそれとは別に【本当の相場】というのを十分に理解していただかないといけません。

でないと、あとで勿体ない事が起こってしまう可能性も出てくるんですね。


購入検討者はよく相場というのを考えられています。

例えば、相場帯で良い条件での購入申込みが入っても、査定時に不動産会社が伝えた相場がいい加減だとその良い条件で売れる機会を逃してしまうんですね…

そのあたりの責任を査定をする不動産会社は意識しておかないといけません

一括売却査定や高額売出し提案は、それが全然ないですからね…（怒）

売主様の【出来るだけ高く売りたい】と【実際の不動産市場の中で良い条件で売るためには】、この2つを実現できるように努めていきます。

リフォーム済みや建築条件付き土地について。
こういった物件は基本的に不動産会社（住宅会社）が買い取って再販売しています。



買取りって、元々の売主様が
「誰にも知られたくないので売って欲しい」
「安くなってもいいから早く売りたい」
「なかなか売れないので買取りでもいい」
こんなケースの時に多く行われます。



安く買い取って、相場帯で販売する。昔はこんな感じでした。

現在はもう販売する物件が欲しいから相場でも買うとか、相場が上がっているから多少高めで販売しても売れるだろうみたいなノリで買ってる会社が増えています。



でもね、私的にはこういった買取会社は別にいいと思うんです。買取りできる物件があって、売れなかった時のリスクもあるんだから、商売としてはあり得る。

仕事としてアカンのは、その物件を仲介している不動産会社ですね。



さっき書いたように売主様の事情があればいいけれど、そんなケースってそんなに多くないですからね･･･

だいたいが買取りの方に誘導していってる訳です

そこには【ウソ】が混じってるじゃないですか（怒）



本当は売れていたかもしれないのに物件情報を隠していたり、はなから買い取り価格を提示して「あわよくば」みたいな仕事をしている方がよっぽど質が悪い･･･


3,000万円の相場で、2,400万円の買取り金額だったら、2,700万円にすれば売れる確率がかなり高くなるでしょ。売主様にとったら300万円も変わってくる。そこは信用して売却を依頼されたのなら、仲介会社は責任もってこだわらないといけません。



このあたりの感覚というのは不動産業していないと理解しにくいかもしれませんが、私としては【仲介不動産会社が問題あり】と考えています。

年々立地の差が出てきてる感じですね

10年いや5年程前までは、特に駅距離や価格とのバランスが気にならなかった物件でも、今見ると「ちょっと･･･」って判断してしまう事も出てきています

逆に立地がいいと多少高めかなって感じても「将来のことを考えたら買ってもいいんじゃない」って思う

これは駅距離だけではなくて、やはり地元民特有の、「ココはいいんやん」っていう感覚も含まれてきます



そういった状況をあまり考えずに、「これ位の価格設定しても売れるんちゃう」って売り出された物件は、結構売れ残ったりしています。


逆もしかりで、「場所はいいけれど、ちょっと高過ぎひん？」って感じた物件が早々に売れていったり･･･



これから数年でこの差はもっと広がっていくんだろうと予想しています


立地だけでなく、間取りや建物性能も加わって、よりシビアな判断になっていくでしょうね



でも結局は購入される方にとって、また売却される方にとって、より良い取引をしていただくために最大限の提案をしていくのみです。

住み替えで、先に購入先を決めて後から売却をするケースについて

残債がない、または住宅ローンが2重になっても支払いは大丈夫って人は問題ありませんが、「売らないといけない」という場合は売却依頼先に要注意

ポイントは大きく2つ

①売出し価格を慎重に

安く売るとかでは決してなくて、担当の営業マンい相場をキチンと説明してもらい理解する。そして、相場帯の中でも高い価格（良い条件）で早めに売れる様にする

②物件情報を隠す（他社には出さない）不動産会社は絶対にNG

大手さんも含めて不動産会社の多くが物件情報を隠します。

万が一その不動産会社で売れたとしてもそのお客さんがベストの条件でしょうか？

あと最悪のケースでは情報を隠して、なかなか売れない状況を作り出して、買取の方に誘導したりも結構見受けられます。

以前から私がブログで何回も警告している【売主様にとって聞き心地のいい高値の査定もしくは売出し価格提案】と【物件の囲い込みと買取誘導】。この2つになるんですね。

この2つをクリアーするためには、①②をしっかりと説明して、適切な売出し価格と、他社からのお客様も含めて売主様にとって一番良い条件で売却しようとする姿勢と取り組みを実際に行ってくれるかどうかを見極めることが重要になってきます

売却を依頼している不動産会社が

・買取りの提案をしてきてませんか？

・他の不動産会社からの見学が入ってきてますか？

・ネット掲載がその不動産会社だけになっていませんか？

この部分を確認するだけで、あなたの大切な不動産が隠されているかどうかが分かります

今日の午前中はご売却の相談。

住み替えで一戸建てをお考えだと、必ずと言っていいほど【建物費用（予算）】の話になります



私は住宅業界の経験を生かして、簡単ではありますがいつも建物の選択肢の話を伝えていまして

①ハウスメーカー・地域の住宅会社（または中堅ハウスメーカー）・ローコスト系住宅会社の3つの選択肢がある事

②それぞれの建築費用

③メリットとデメリット

などをご説明しています。



ハウスメーカーなんて、今家を建てると30坪強の建物で普通に3,500万円〜4,000万円してるじゃないですか。まぁ全館空調とか色々設備が付いてるとて……土地から買うとなると総額で8,000万円とか1億クラスになってしまう（汗）



ハウスメーカーではないけれど、住宅設備のリクシルもまた来年4月受注分から値上げを発表しましたし、それに伴いまた住宅価格も上がっていくんでしょうね


ちょっともう普通に買える価格帯ではなくなってきていますね。さすがに購入可能なラインを超えてきている…

ハウスメーカーはどの方向に向かっていくのか？気になります



話は戻って、時代的にはローコスト系住宅会社で、①耐震や断熱などより良い住性能を追加する②キッチンなどの設備、フローリングなどの素材系を自分の希望に追加する

このパターンの方に流れていってる感じがします。



ここでお客様にとってのハードルが、「どうやってその住宅会社を探すのか？」そして「打合せレベルをどうやって担保するのか？」この2点になってきます


ここで当社の出番かなぁ。

間取りの打合せは住宅会社に代わって私の方でさせて頂いるし、打合せ内容の疑問も第3者として相談相手にもなっている



恐ろしいくらいの情報が手に入るけれど正解が分からない、納得して打合せをしていけるだろうか

そんな不安に、不動産会社ではありますがお客様に寄り添ってつながっていきます。