茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

昨日の午前中に、建築中の現場に寄ってきました。


来月には完成で、クロス工事がされていました。

まだ室内養生バリバリの状態ですので、雰囲気を確かめるまでは体感できませんが、もうちょっとですね。

養生が取れるのが楽しみです。


●キッチン部を望む





●キッチン　アーチ開口の横はパントリー、その奥は洗面所





●2階吹抜け部からリビングを望む

建築条件付き土地分譲をしているとハウスメーカーから「建築条件外せますか？」って問合せが多いと聞きます。

そういえば私もメーカー勤務時代は聞いてた……

住宅の営業マンも「家を建てたいんです」ってお客様に言われると必死になりますからね（汗）

もし建築条件外せるとなると、土地価格に数百万円上乗せになる事がほとんど（土地分譲会社が元々建物で見込んでいた利益分）。

＋300万円とか＋500万円という上乗せ金額。

ハウスメーカーの営業マンは「建築条件外せました！」って、さもお得になったかの様に説明してきますが

よーく相場を知っている立場からしたら「ただでさえ土地価格が相場より高いのに、それから数百万円上乗せして買うなんて…お客様には提案できへんなぁ」っていうケースが多いんじゃないかと。

建築条件付きであろうとなかろうと、まずは【相場帯、もしくは許容範囲である事】が第一前提。

エリアや需要の高低を含めてトータル判断が必要になってきます。

もし建築条件を外して上乗せされたとしても、その価格が購入してもいい許容範囲なのか？ココはいつも以上に精査しないといけません（あんまり無いけど･･･）

ポイントとしては【建築条件付きの方が特殊】という事を認識してください。

建築条件が無くなるというのは別にメリットではなく、むしろそっちの方が普通ですので、気を付けて下さい。

今年1回目のホームページ内ブログ。
新年っぽい話はアメブロの方で書きましたので、普通に不動産の内容で。



年末から年明けにかけて【価格変更した物件】が非常に多くありました。例年あるのですが今年はいつもより多かった気がします。


その価格変更というのは10万円とか20万円とかの変更･････

3,000万円が2,990万円に変わるなら意味ありそうですが、2,280万円→2,270万円になるみたいな「気付かんわっ！」って言いたくなる変更ばかりで（汗）

＊そういうのは逆にお客様もややこしくなるので、ホームページTOPの更新情報には載せていません



売主が不動産会社とかで自社物件なら好きにしてもらったらいいんだけど、居住中とか明らかに一般の方が売主様の物件でもそんな価格変更になっているので、「意味あんの？」って思ってしまいます。



昔、大手不動産会社の営業マンに「上司から10万円でもいいから価格下げてこいっ！って言われるんです」と聞いた事があります。



まぁ数字が変わることで状況が変化する確率は0ではないと思いますが、どっちかというと売主様のためというより、社内的にやってる感をアピールしたいだけの動きじゃないかな･･･

組織として仕事する怖さを感じます。


自分がサラリーマンだったら「それ意味ないでしょ。お客様のためになる証拠を説明できないのでやりません」って言えるのかどうか？



10万円の価格変更で、そういった不動産業界の裏側が見えてきます。

今年も残すところあと2日。

不動産業界では28日からほとんどの会社が休みに入っております。

さて来年はどうなるのでしょう？

私個人的には【変化】の年になるんじゃないかと感じています。

ブログでずっと書いてきた売却については本当に今のままじゃダメ。

物件の囲い込みをいい加減なくさないと不動産業界は終わってしまいます。

国土交通省が来年から物件の囲い込みに対しての罰則を厳しくする事を決定しましたが、今年の後半は特に、大手の不動産会社がこの囲い込み行為をさらに加速させている状況になっています。

・他の不動産会社に案内させない

・買取の申込みが入っていて、売主様はその買取り価格を拒否しているのに、他社に対しては申込みが入っている事にする

・他社から普通の申込みが入っているのに、それを売主様に提示しない

・価格が安い買取の申込み、または条件の悪い自社の申込みを優先する

こういった事がさらに多く見受けられるようになった今年。

大手を含め、こういった不動産会社が来年に入ってどう変化していくのか？

たぶん自らは変われないので、世の中の方が変化してこういった会社が選ばれなくなる年になっていくんじゃないかと考えています。

どんだけブランドを築き上げてきたとしても、やっぱり変な事をしていれば辻褄が合わなくなるでしょう。

当社としては批判ばかりするのではなく、結果的にお客様に選んでいただける様に日々仕事と発信をしていくのみ。

来年は業界内への忖度なく、気持ちを強く持って発信し始めてたいと考えています。

今日は不動産・住宅業界ではよく使用する【坪】について。

面積を表す単位として、㎡と坪があります。この業界にいてると一般的に坪の方がシックリくるんですね。

でもお客様にとっては㎡の方が分かりやすいとか、「坪単価と言われてもイマイチ分からない」という声も聞きます。

まず坪数の計算は、㎡×0.3025。

100㎡の土地だと、100×0.3025＝30.25坪となります。

よく3.3㎡で割る方もいらっしゃって近い数字は出ますが、実際は少し数字が違ってきます。

そして坪単価というのは「坪あたりの価格」ですね。

100㎡で3,000万円としたら、3,000÷100÷0.3025＝99.17となり、坪単価約99万円となります。



売買って金額が大きくなるので坪単価での説明が多くなりますので、慣れて頂くと便利かと思います。

売却時に注意・確認して欲しいこと

不動産仲介業を実際に行なっている立場として、2024年現在で気をつけなければいけない事を書いていきます。

本来は信頼できる相手として不動産会社（担当）が責任持ってご説明するのが仕事ですが、現在の不動産業界は自社の利益だけを優先して、お客様の利益にならないやり方が横行しています。

ハッキリ書いちゃいますが、大手だから安心ではなく、大手こそ注意という状況になっています（ちゃんとしてそうで判断しにくいから…）

という事で、確認ポイントを書いていきますね。

①相場を把握しましょう

まずは過去の成約事例と周辺の売出し事例を基準に査定金額が提示されます。

そこで査定価格に違和感がないかを注意しておいて下さい。

成約事例より異常に高かったり、「今は相場が上がっているので、高めで売出ししてみましょう」みたいなトークで、査定金額より500万円とか1,000万円とか、高く売出す提案をする不動産会社は危ない。

売主様に期待させて、まずは売却を依頼される事を目的にしています。

まぁ売れずに数百万単位で大幅な価格変更になっていくパターンですね。

これは売却活動としてはダメなパターン、やめておきましょう。

②広告制限する不動産会社は注意

「あまり広く広告すると売れ残り感が出ますので」「変な不動産会社もいますから、他社への広告はさせない方がいいですよ」

色んな理由付けて、他社の広告を制限しようとしてきます。データでも証明されてますが、広く広告した方が良い買主様と出会う確率が上がります。

根拠の無い嘘ですので注意しましょう。

③レインズを定期的にチェック

売却を依頼する時の形態は「専任」がほとんど。その時は不動産会社からIDを発行されて、売主様もレインズをチェック出来る様になります。

勝手に「申込あり」「商談中」になっていないか？「広告不可」になっていないか？備考欄も含めて定期的に確認する事が必須です

④一括売却査定は参考程度に（いや…参考にもならん事が多いけど）

気軽に出来るから一括売却査定をする人が非常に多くなってますが、不動産会社としては売れる価格ではなく【売却を依頼される事が第一優先】になってますので、もうメチャクチャ高額査定＆高額売出し価格提案の嵐になっています。

過去に売却相談いただいたお客様にも一括売却査定をした時の査定書を見せてもらった事が何回かありますが、もうね…「え！どうやって説明してんの？」って価格がほとんど（汗）

売主様にとってかなり甘〜い価格になっていると思って、軽く確認しておく位でちょうどです。

⑤買取の話をしてくる不動産会社は注意

まず大前提として【一番良い条件で買ってもらえるのは一般の買主様】なんです。

なのに「買取の査定をしてみましょうか　」とか「買取りの申込はこんな価格です」って、なんだか買取りに誘導していく不動産会社が最近増えてます。

いざ売りに出すと不安な日々もあり、「もう売った方がラクかな」って売主様が思えばラッキーという手法。特に住み替えで期限が決まっている方は本当に注意が必要です。

この5項目をシッカリと把握して守って頂ければ、売却はほぼ成功していると言っていい。

面倒かもしれませんが、これで数百万の手取り金額が変わってきますので、ぜひ実践してもらえたらと思っています。

不動産仲介の在り方について



今年に入っての特徴として「橋本さん、取引の中に入ってもらえませんか？」っていう依頼が増えてきました。


色んなケースがあって

●売り出されているんだけれど情報がOPENになっていなくて、その情報元の会社としか相談出来ない。それでも当社が仲介に入れないか？という依頼

●売主または買主とすでに直接打合せをしているけれど、不安な事などが多く、今から当社が中に入れないか？



要は当社は仲介としては取引に入れないけれど、何らかの形で相談に入ってもらえないか？という依頼ですね。

取引におけるコンサルティングをして欲しいという話です。



物件探しって【物件】で判断する人がまだまだ多いのですが、【相談する人】を探して選んで頂けるのは大変有難いことです。



さすがにボランティアで全部コンサルティングする訳にはいかないのですが、こういった需要が高くなっている以上は何らかの形でお力になれるように考えていきます。



今年はこういうご相談が増えていまして、当社で土地の仲介業務はしていませんが「建物だけ依頼しても大丈夫ですか？」という相談も数件頂いています。

マンションや一戸建てのリフォーム（リノベーション）だけという依頼もありました。



この流れは来年も続いていきそうな感じでして、現状のほとんどの不動産会社のように【物件を買う・売る】だけでは物足りなくて、取引におけるトータルのコンサルティングを望む傾向が強くなってきています。

こういった濃密な個別相談の需要は増えていきそう



思えば、当社で仲介させて頂いたお客様もご紹介以外は、ほとんどがホームページの会員様。

ホームページのコメントを参考にしています
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メルマガ毎週見てます

ってお声を頂きますので、物件が出てきて、いきなり問い合わせがあり物件見学して、はい契約ですってケースはほとんどないですね。



LINEの友達登録してもらい、物件についてどう思うか？価格的にどうですか？ってやり取りを重ねて、いつか契約に至るという感じが多い。


なんだかパーソナルトレーナーに近いなぁと最近考える様になってきました。

リフォーム済み物件や新築建売・建築条件付き土地は特に、「価格が相場帯に入ってきた」など、お客様に説明が付く物件でないとおススメしていません。

買取り業者も増えて仕入れ競合してる状態ですから、買取金額も上がる＝再度売り出す価格も高くなる、という訳で、おススメではない物件が多いから。

売却や購入をお考えの方はよーく考えて頂きたいのですが

買取りや再販売の物件って、基本的には買い取った会社＆仲介不動産会社が儲かる仕組みであって、売主様・買主様はメリットはほとんど無い。

なので売主様にとっては、売却を依頼した時に「買取りを提案してくる」仲介不動産会社は警戒すべき。

買主様にとっては「リフォーム済みや建築条件付き土地など」を強くすすめてくる不動産会社は警戒した方がいい。



売主様・買主様の事を本当に考えるなら、こういった提案は絶対に出来ない

でも・・・

リフォーム済みは良く見える（汗）

建築条件付き土地は、ハウスメーカーより建物価格が一応安いし、全部決められているので返って分かりやすい（汗）

こんな感じでフラ〜って流されるお客様も多いんですよね。

売却も購入も裏で良くない仕組みがなされている世の中ですが、2025年はこういった事もお客様に認知される様になり、公正な取引が広まっていく予感がしている今日この頃です。

住宅とは人の生活において、「住む」というだけじゃなくやっぱり「暮らす」事が重要だと思う。

それも【どう暮らせるのか】を考えていく時代。



設計をやっているとどうしても予算があったりして、お客様の要望する部屋数を取るという事が主体になってくるけれど、なんだかそだけだと物足りなくなってきて


建売や企画住宅みたいな部屋数があるというだけでは、もうお客様には選ばれない時代に入ってきたんだと感じています。



ここ1･2年は特に「新築建売はイヤなんです」ってお客様が増えてきています。

それは自分が期待（希望）する耐震・断熱性能を確保できていない物件も多いからという理由もありますが、「建売住宅では満足できない」というハード以外のソフトの両面で判断する傾向になってきているんだと考えています。



かといって、ハウスメーカーに依頼したら建物だけで4,000万円する･･･

中堅メーカーや地域の住宅会社でも3,000万円とかしてしまう･･･

そういった時代に、自分で打合せした納得感がある家、そして【どう暮らせるのか】を考えられる家というのを2,000万円前後でご提案していくのが、現在の当社の役割であり長所（差別化）できる部分だと認識しています。



家づくりは分からない事が多いかと思いますが、営業とか関係ないところで楽しんでみませんか？

土地を仲介させて頂いた数組のお客様との間取り打合せが進み、だいぶまとまってきました。


多少の変更はあるかもしれませんが、要望とコンセプトを含めた間取りが取れたので、私的にもスッキリ。


もう大きく変わる事もないかなと思い、一段落です。



という事で、私の中の【間取りを考えたい】欲求がまたフツフツと沸いています。


・土地探し＋建物打合せ

・中古探し＋リフォーム

・「土地は決まってる。建物の提案だけして！」



どれでもOKです。ぜひご相談お待ちしています。