茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

購入を検討されているお客様と打合せや相談をしていると、以前は純粋に物件だけで判断している人が多かったけれど、最近は価格設定や不動産会社の対応に疑問を持たれている人が増えてきました。



強引な営業や（売主様の事を考えない）ただ売却を依頼されたいだけの高額査定提案の弊害が出てきた感じだと思います。


購入検討者さんのこういった傾向は大手さん含め、そういった私利私欲に走る不動産会社への抑止力にもなって、良い流れだと思います。



まぁお客様が感じている傾向は結構当たっていて、今売りに出されている物件の半分以上は【相場よりかなり高めで売り出されている】ので、売却をお考えの方は本当に気を付けて頂いた方がいいです。


初っ端の売出し価格設定を間違えると、大変な事になってしまう可能性がありますので。



相場・通常売出し価格・チャレンジ価格と査定時に打合せする価格はいくつかありますが、上限を狙うチャレンジ価格を大きく超える提案をしてくる不動産会社も多いので、(難しいし、期待しちゃう気持ちも分かりますが）注意が必要になってきます。



よく私が言う事は【買主様に説明が付く価格で設定しないといけない】という事。


「相場が上がってますから」とか抽象的な言葉じゃなく、直近の周辺含めた成約価格・物件が持つポテンシャル等を資料として見せて説明出来る事が売却には重要。



「大手だから大丈夫だろう」「今ならいけそうって言われたから」

この判断は一番危なくて、相場を超える価格で売り出して･･･やっぱり売れず（売却を依頼した不動産会社も売れると思っていない）大幅な価格ダウンを繰り返し、良くて相場近くで売れる・最悪のケースではタイミングを逃したり・大幅な価格変更をしてきた結果相場より安めで売らないといけなくなる。

こういった事例が多く見受けられるようになっています。



売却相談いただく為にはこんな厳しい内容を発信するべきではないかもしれませんが（汗）、会社名だけを信用してハッキリ書くと騙されている売却事例があまりにも多いので、正直に書いてみました。

売却をお考えの方への注意喚起、そして不動産業界への憂い。



以前から不動産業界の売却のおかしさを書いてきましたが、今年に入ってから更におかしな状況に拍車がかかっています。


前まで書いてきたのは、【物件情報の囲い込み】【一括売却査定の危険さ】【売却を依頼されたいがためのだけの高額査定（売出価格提案）】といった内容。



これらにプラスして、以下のような事が最近目立ってきています。

・売却を依頼した不動産会社から購入申込みが入った。
・でもかなり安い価格での申込額（業者による買取の申込みでしょう）
・売主様としてはそんな価格でまだ売りたくないので、申込みをとりあえず却下。


ここまでありそうな話ですが、その売却を依頼した不動産会社は「申込みが入っているままの状態」にしているんですね。簡潔に書くと、出来るだけ他社のお客様を案内させないようにするため。



申込みが入っている状態にしておけば、やっぱり他社としては物件紹介しにくいじゃないですか･･･

それでも見学したとして仮にお客様が気に入って「申込みしたい」って申込書を提出したとしても、「先に申込みが入っているので」とか何とでも言える状態にされる訳で（怒）。



売主様が断っている申込みなんて、とてもじゃないけれど「申込みがある状態」なんかじゃないでしょ。



こんな事を平気でやっている不動産会社がかなり目立ってきている状況です。


ハッキリ書いちゃうと、こんな悪質な事をみなさんがよく知っている大手不動産会社が率先して行っているんですね。もう大手さんに売却依頼するとちょっとヤバい時代に入ってきている感じ･･･


そろそろ限界が来ているんじゃないかと感じています。

今回も売却査定についての注意点を書きます
（購入検討されている方にも参考になります）



売却を依頼されたいが為の高額査定に注意してくださいという事はブログで何度も書いてますが、そういう物件っていざ新規の売出しの時はメチャクチャ相場より高いので、まぁ売れないですよね･･･



「相場が上がっているので、これ位の価格でいけるかも」みたいなトークで査定時に話されてるのかもしれませんが、結局価格を下げていくハメになります。


もしかしたら売れるかもっていう期待感を持ってチャレンジしてみたい気持ちは理解できますが（汗）



で、そういう査定をする会社ほど価格変更していくのが早くて、価格変更金額が大きんですよ。

最初の価格はなんやったん？っていう価格変更の金額幅。



これ売主様にメリットないので本当にやめておいた方がいいです。


こういった査定をする不動産会社は茨木市内でも限定されてきているので、不動産会社間でも警戒されていて、「この不動産会社の売出情報は出来れば仲介したくない」って状況になってきています。

簡潔に書くと、（依頼した不動産会社が原因で）あなたの不動産は紹介したくないって思われているという事なんですね。結構致命的になります。



クリーンさが求められてきている世の中なのに、最初にかなり高い価格設定してしまうと不信感が抱かれかねない状況になりますので、大幅な価格変更で逆に目を引こう・購買意欲を高めようみたいな安易な不動産会社のトークには気を付けましょう。



安く売るとか、相場で売ろうと言っている訳ではなく、相場帯というのは幅があってその中で出来るだけ高く売るのが本来の目的。そのための売出価格の打合せですので、このポイントだけは押さえておいてください。

ホームページやブログで発信している意味合いについて



不動産会社ってただ単に物件情報を発信しているだけで、なんでも「この物件はおススメですよ！」みたいな営業スタイルが多いと思うんです。


お客様自身で物件判断が出来るならある程度はそれでもいいでしょうけれど、これだけ世の中に情報が溢れている現在。「この物件でいいんだろうか･･･？」「価格はこれで決めても大丈夫？」って方も非常に多い。



そういった人のために、物件探し（選び）に参考にして頂けるような内容のホームページやブログにしていこうと考えてやっています。



究極には【初めて会ったお客様でも、ホームページに書いていたから信用する】と言ってもらえる様な位置づけにしていきたいんです。


例えばメチャクチャ良い物件で私も「決めても大丈夫！」っていう物件が出てきたとして、初めて出会ったお客様をご案内する。その時に営業っぽく聞こえないようにおススメ出来ればと思っています。



当社ホームページに会員登録して頂いて、物件に対する私個人としての正直なコメントを読んでくださっている人、または毎週配信しているメルマガをチェックして頂いている人は、初めて出会ったとしても信用してもらえてる感じではあるのですが、それが理想。



不動産業界って即決といって、初めて出会った（案内した）その時に申込みを頂く事が営業マンとして称賛される傾向があります（悪い事ではないんだけれど･･･）。


昔の会社で責任者やっている時から、この風潮が嫌い。営業マンが「やりましたっ！」ってなんか自分がやったみたいな感じで、会社もそこだけを評価している（汗）。


私としたら「よくお客様の邪魔をしなかったね」ってよく思っていました。
たぶんそのお客様がご自身で決めてたよって。


逆にお客様自身で決められる事に対して邪魔をしなかったという評価ですね。
そういう営業マン（会社）ってやっぱり【紹介】が少ないんです。



話が長くなっちゃいましたが、最終的に決断するのはお客様だけれども、気持ちをくみ取って提案やフォローを重ねていくのが営業だと考えています。


それには信用がないと難しい訳で、その役割をホームページやブログが会っていない時もやってくれているのがコンセプトになっています。

1月に入って、TVやネットで大手不動産会社のCM広告がバンバン流れる様になってきました。

「不動産シーズンに入ったんだなぁ」と業界人として感じるところではありますが、いまだにレインズなどでは広告不可になっている物件が大半です。


「あまり情報をオープンにしすぎると売れ残り感が出ますよ」

「イケイケな不動産会社もあるから広告は制限した方がいいですよ」

とか色んな理由付けて、売主様に説明している担当も多くいます。


なかには勝手に広告不可にしている不動産会社も･･･



自社の広告は積極的にやるのに、いざ売却を依頼された物件は広告をさせない様にする。かなり矛盾していますよね



結論から言うと、物件情報はオープンにすればする程、情報が広がって色んな購入検討者に届きます。数が増えるという事はより条件の良いお客様に出会う確率が上がるという事。



売却を依頼する時は、売主様に発行されるレインズ・パスワードで自分の物件は閲覧できますので、【広告不可】にされていないかチェックしていきましょう。

茨木市の中でも特にエリアが決まっておらず（限定されていない）、どんな物件がいいのか分からないって方はまず何をしていけばいいのか？



ものすごく普通の内容になってしまいますが、基本でもありますので書いていきます。


①まずは予算を決める

これは住宅ローンの支払い額を決めると言った方がいいかな。月々いくらまで払えるのか？ボーナス払いも加算するのか？これが決まれば住宅ローン借入金額も決まる。
それに自己資金を足せば、物件価格の上限が決まります


②その予算内で購入できる物件をチェックする

コダワリがなければ新築・中古問わずチェックした方がいいかと思います。

ココで不動産担当の力量によるのですが、物件の今売りに出ている価格ではなく、その価格が高いのか？それとも相場帯に入っているのか？も確認する必要があります。

売却査定がメチャクチャでかなり（相場より）高額な物件も売りに出ていますので、そういう部分もしっかり確認しておかないといけません。


③チェックした物件をいくつか見学してみる

3物件～5物件見学すれば、自分の中での優先順位や物件順位が結構見えてきますのでね。気軽に物件見学することをおススメします。



①～③をしていくと、ある程度感覚として見えてくるものがあるんじゃないかなと思います。


ただ見学するだけじゃなくて、1件1件見るだびにその物件が相場であるのか？などチェックする事が必須になります。これは私の仕事。


見学というより【確認】といった方がいいかもしれない。

ぜひ絞り込んでいく作業をしていきましょう。

アメブロの方でも書きましたが、本日1月17日はちょうど30年前に阪神淡路大震災があった日。


茨木市は当時は震度5強と言われた記憶がありますが、もっと揺れたような気がしています（震度6弱という情報も聞きます）。



私は茨木市の実家にいまして、ちょうど一戸建ての1階で起きていました。ふと遠くからゴォーという音が聞こえてきて、最初は「ダンプカーでも通ってんのかな？」って思ったんです。
（今思えば、南西方面からの音だった）


そうしたらいきなりスゴイ揺れが襲い、コタツに潜り込んでコタツの足を必死につかんでいましたね。つかんでいないと体が揺さぶられて飛び出される様な揺れだった･･･


その間に停電になるわ、キッチンからは食器が落ちるようなガッシャンガッシャンという音は聞こえるわで、もう地震というのは分かるけれど「なんだコレは･･･」という感覚。


大阪は大きな地震がそんなになかったので、いきなり大地震を経験したという感じです。



なにがイヤかといれば、揺れが長かったこと･･･

数年前の大阪北部地震も一瞬はかなり揺れたけれど、その揺れが長く続いたという感じです。



これから数十年以内には起きる大地震。

不動産・住宅に携わる身としては、まずは身の安全を考えて、お客様に提案していきます。


●茨木市の揺れやすさマップ


茨木市の中心部を表示しています。赤色が濃い方が揺れやすくなっています。
JR茨木駅周辺から北に向かって揺れやすくなっている。


●ちなみに安威川の洪水ハザードマップ


赤の濃い方がリスクが高くなるエリア。
どちらかというと、揺れさすさマップとは逆に東に行くほど、安威川に近くなるのでリスクが上がる。

・物件が主体になっている

・お客さんが主体になっている

営業マンの見極めは、どっちの方向を向いているか？で判断しないといけないと思います。

物件とはストレートに言うと【契約＝自分の成績（ノルマ）】と考えてください。

契約までに何回も会っていれば分かってくるんだけど、1回2回じゃ難しいですよね……イケイケの営業マンこそ、人当たりがよさそうに対応してくるので（笑）

正直に書くと、お客さんも【物件だけを見ている】ケースも多いと思うんです。

「自分で判断するから大丈夫」って人はそれでいいと思うんですけど、相場や懸念事項・建築知識など専門的な判断もしていくとなると【物件だけ見て、営業マンをチェックしない】というのはリスクが増えてきます。

例えば大手だから安心という意味ではなく、大手だからこそ売る事しか考えていないとイメージしておいて下さいね。

あとは特に仲介業って住宅建築みたいに時間をかけて作り上げていくものではなく、目の前に物件があって、間を取り持つという仕事なので、営業という物が薄れてしまう傾向があります。

（逆にそれを利用するのでイケイケな営業マンが多くなる）

結論とすれば、物件の説明だけではなく、本当にお客さんにとってこの物件が合っているのか？バランスが良いのか？を親身になってくれる営業マン、言葉の端々にそれを感じる事が出来る営業マンを選ぶと納得度の高い物件探しが出来る様になります。

相変わらず不動産会社が買い取った土地やリフォーム物件が売りに出てきています。


でもよーく考えてください、売主様も買主様も。



例えば3,000万円で売りに出していた土地があって、なかなか売れない･･･

2,800万円に価格を下げてみたけれど、それでも売れない


売却を依頼していた不動産会社（A社とします）が「2,500万円だったら買うという業者がいます」と言ってきたので、もう疲れてきたのもありその金額で買取ってもらった。


買い取った不動産会社は古家を解体して更地にしてから、3,500万円で売り出す。

再販売は買い取った不動産会社がまたA社に依頼している



なんかおかしいと思いませんか？


解体費用が200万円だったとしても、それなら2,800万円＋200万円で同じ条件で3,000万円で売れよと。


売主様も300万円高く売れてたし、買主様も500万円安く買えてたやん（汗）



「古家があると売れにくい」とか言われる事もあるけれど、そんな事はない。もしそうなら不動産担当の力量の問題でしょ。



もうはなから買い取りに誘導するつもりだったって事･･･

一般の買主様に売る気なんかほとんどなかったって事でしょう



こういった事が大手さんを筆頭にして頻繁になされています


直ぐに売却したいとかでなければ、やっぱ一般のお客様が一番良い条件で買ってくれるのは間違いありませんので、根気よくより良い条件に向けて売却活動＆価格提案をしてくれる不動産担当に頼むべきなんです



物件を探されている方も所有者（売主）を教えてもらって、もし不動産会社などの業者だったら【それまでの経緯】を教えてもらった方がいいですよ。

キチンと教えてくれる不動産担当が信頼できる営業です。