茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ,アイ・ウィズ不動産株式会社

住宅とは人の生活において、「住む」というだけじゃなくやっぱり「暮らす」事が重要だと思う。

それも【どう暮らせるのか】を考えていく時代。



設計をやっているとどうしても予算があったりして、お客様の要望する部屋数を取るという事が主体になってくるけれど、なんだかそだけだと物足りなくなってきて


建売や企画住宅みたいな部屋数があるというだけでは、もうお客様には選ばれない時代に入ってきたんだと感じています。



ここ1･2年は特に「新築建売はイヤなんです」ってお客様が増えてきています。

それは自分が期待（希望）する耐震・断熱性能を確保できていない物件も多いからという理由もありますが、「建売住宅では満足できない」というハード以外のソフトの両面で判断する傾向になってきているんだと考えています。



かといって、ハウスメーカーに依頼したら建物だけで4,000万円する･･･

中堅メーカーや地域の住宅会社でも3,000万円とかしてしまう･･･

そういった時代に、自分で打合せした納得感がある家、そして【どう暮らせるのか】を考えられる家というのを2,000万円前後でご提案していくのが、現在の当社の役割であり長所（差別化）できる部分だと認識しています。



家づくりは分からない事が多いかと思いますが、営業とか関係ないところで楽しんでみませんか？

土地を仲介させて頂いた数組のお客様との間取り打合せが進み、だいぶまとまってきました。


多少の変更はあるかもしれませんが、要望とコンセプトを含めた間取りが取れたので、私的にもスッキリ。


もう大きく変わる事もないかなと思い、一段落です。



という事で、私の中の【間取りを考えたい】欲求がまたフツフツと沸いています。


・土地探し＋建物打合せ

・中古探し＋リフォーム

・「土地は決まってる。建物の提案だけして！」



どれでもOKです。ぜひご相談お待ちしています。

物件を探す上で、気を付けて頂きたい事のナンバー1と言っていいのが【相場帯を知ること】

土地でもマンションでも同じです。



高額査定・チャレンジ価格に加えて、不動産・住宅会社による買取も多く、【今ほど売り出される物件の価格設定がバラバラで、差があり過ぎた時代はないんじゃなかいか】という様相です。



例えば事務所近くの玉瀬町で現在売りに出されている土地をいくつか比較してみましょう。

＊その前に土地というのは面積が大きくなればなるほど坪単価は下がっていきます。
30坪の土地で坪単価100万円が相場なら、60坪の土地なら80万円になるという感じです。面積が倍なら価格も倍になるということは基本的にありません。



では始めます。

①土地面積約30坪　坪単価107万円（古家あり→解体工事必要）
②土地面積約33坪　坪単価122万円（更地→解体工事必要）
③土地面積約33坪　坪単価122万円（　　　〃　　　）
④土地面積約70坪　坪単価91万円（古家あり→解体工事必要）

いかがですか？



私なりの解釈で土地を判断していくと、まず

①は相場では坪単価100万円くらい。解体工事が必要なので更地状態だと坪単価105万円ほど


②③この2つはそのままですね、坪単価122万円


④は解体工事が必要ですので更地計算だと坪単価95万円ほど



①はまだ坪あたり5万円～くらい高めの価格設定。価格にして150万円～200万円高い感じ。でもこの価格差なら売主様が多少の価格交渉に応じてもらえる可能性もあるし、検討OKの範囲。


②③はいくらなんでも高過ぎ･･･。場所は悪くはないのですが、それでも坪単価110万円するかどうかだと考えます。価格にすると300万円以上下がらないと検討してはダメとなります。


④は土地が広いので坪単価が（更地換算で）95万円ほどになっていますが、これでもまだ高め。面積30坪で相場が100万円～110万円のエリアですので、④の広さなら坪単価80万円前後にならないと買ってはダメとなります。



慣れていないと「なんのこっちゃ？」となるかもしれませんが、過去の成約事例を交えてこういった話を行い、お客様にキチンとプロとして、お客様の味方として、説明するのが良い仲介の仕事です。

新築建売が売れなくなったと言われ、1年は経とうとしていますが、現在も状況は変わらずですね。

①土地価格が上がっている（＝土地仕入れが出来ていない）

②建物価格の高騰

の2つが原因になっていますが、他にも理由はあると思うんです。

それは【販売している会社の対応レベル】

あまり良くない言い方だけど、価格帯が高くなれば、それなりの対応をしていかないといけない。

「お客様が建物の仕様性能などが知りたいので、図面関係を頂けませんか？」って問い合せると「そういう資料はありません」とか

「建てた時に調査した地盤データはありますか？」って聞いたら、「それは渡せません」って言われたり…

あとは対応ではありませんが、窓の網戸がオプションだったり･･･（そもそもそんな事をオプションにして受注を取ろうとする会社の姿勢がキライ）

我々仲介会社の後ろには検討してくれているお客様がいてる事を意識して欲しいなぁ。

という事で、当社がほとんど建売を仲介してこなかったのは、お客様におススメ出来ない対応が多いからというのが理由としてあります。

立地がどう・価格がどうという前に、理念が気に入らないという感じ。



建築条件付き土地も同じで、建物の打合せをキチンと前向きにやってくれる売主（不動産会社や住宅会社）じゃないと、条件が良い物件だとしても私としては乗り気になれない

インフレだからとか時代関係なく、会社（担当者）の提案・対応がしっかりしていたら、建売の価格帯が上がったとしても売れると思うんです。

最近高額査定・高額過ぎるチャレンジ価格を提案され、売り出される物件が多いとブログでもよく書いています。

「とりあえず売却を依頼される事が先決。価格はあとで下げていけばいいや」っていう不動産会社の戦略です。

チャレンジ価格と言ってるから、後から価格を下げる話は売主様に対して辻褄が合ってる訳で。

「高く売れれば・・・」という売主様の思いを（言葉は悪いですが）利用したトークです。

数年前は行儀の悪い不動産会社だけがやっていたのですが、最近は大手さんも積極的にやってるから、不動産市場が乱れ気味になっています。

売主様だけじゃなく買主様としてもちょっと混乱している状況になっています。

で、そうやって売り出された物件はやはり売れ残ってますね。

価格を下げて相場帯に入ってくれば売れていくけれど、その価格の下げ幅がかなりエグい・・・

売出し価格が適正なら価格を下げても100万円とかが多く、いっても200万円の価格ダウンで一発で決めましょうっていうのが本来の売却でしたが、今は500万円とか下げてくるから（汗）もう「最初の価格は何だったの？」って買主様も気付いていて、その勢いで本当はそこまで下げなくても売れていた価格まで下がって売れてしまうという、【損する売却】になっている成約事例が見受けられます。

逆に適正価格で売り出した物件は、成約までの動きが早い。

適正価格というのは安く売り出すや相場ドンピシャで売り出すという意味ではないんです。

相場というのは幅があって、例えば4,000万円がドンピシャなら相場帯は4,000万円〜4,280万円という様な幅の事。

コレをもとにして4,380万円とかで売りに出す売却になります。

チャレンジ価格に挑戦してみたい気持ちを理解した上で、「相場帯・売出し価格・制約価格」をプロとしてご提案するのが信頼できる不動産会社。

会社規模やノリで判断してしまうとかえって損をしてしまいますので、本当にご注意ください。

前のブログでも、【国交省より2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

来年の2025年からこの囲い込みを含めて、不動産業界が大きく変わっていく年になるんじゃないかと期待してます。

まずは大手の不動産会社含め、自分達自らで良い方に変わる事はもう無いでしょうから、こういった不動産の闇がある事がSNSなどを通じて、一般の方に知れ渡っていく様な気がしています。

色んな業界または政治の世界でブラックやグレーな事がすぐに分かるこの時代、不動産業界もその波に飲まれていくんじゃないかな。



「どこに売却を依頼すればいいか分からないし、大手の不動産会社に依頼しておけば安心」「お客さんも多そうだし、良い価格で売ってくれそう」そういう気持ちも分かりますし、自分が不動産業界を知らなかったらそう考えていたと思います


メチャクチャ囲い込まれてますよ･････



物件だけでなく、不動産会社も2極化していくであろう2025年。

さらに気合いを入れて、当社の理念と特徴をして頂ける様に活動していきます！

国交省より【2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

レインズ登録にて不動産の囲い込みが判明したら、その会社に対して是正や行政指導などの罰則が出るようになると。

もっと厳しくしてもいいんじゃない・・・（汗）

大手不動産会社含め、いくらでも抜け道を考えて、やってくるでしょうね。

前から書いてますが、物件見学依頼や広告承諾をすべてレインズにて行えて、それを売主様も見る事が出来る様にすれば、ある程度透明化していくと思うんです。

でも長い目で考えると、システム変更や罰則規定より、不動産会社（営業）のモラル意識を変えていくべきですよね。

当たり前の権利の様に囲い込んでる人もいます。

売主様から売却を依頼されたら「自分だけの情報だ。なんで他社に取引させなアカンねん」「売却価格がいくら下がったとしても自社で買主も見つけて取引するんだ」、こんな意識で仕事している会社が非常に多い…

では（当たり前ですが）囲い込みが出来なくなるとどうなるか？

●物件の取引が活発になります

これは間違いない。情報が隠される・止められる事なく、フリーに購入検討者に行き渡りますので、不動産市場は活発になり、売買が進みます。

お客様にとったら良い事しかありません。

では不動産業界にどんな変化が起こるか？

●囲い込みが出来ないと買取りへの誘導も出来ないので、買取り業者は激減するでしょう

●現在囲い込みをしている不動産会社は仲介手数料が減少する。

●買取りも少なくなるのでより仲介手数料は減少。大手不動産さんなんかは（会社によるけれど）売上げが半分とかなるんじゃないかなぁ

でも囲い込みなどせず、売主様・買主様のどちらに対しても公正に取引をしようと心掛けている不動産会社だけは、取引が活発になりメリットしかありません。

来年から（悲しいかな）変わるとは思えませんが、これをキッカケに不動産業界の意識が変わっていけばいいなと思います。

昨日は宅建士の免許更新で、大阪市内の宅建会館にて講習。
5年おきの更新で、その度に丸1日講習を受けます。


ネットでも出来るんだけど、仕事の合間に数時間もビデオを見る自信がないので、会場まで行って1日で強制的に講習を受けて、宅建免許の更新が完了しました。


朝の9時過ぎから終了が夕方の4時半ごろ。なかなか精神的につらかった･･･（汗）
学生時代はよく毎日こんなに机に座っていれたもんだと。



講習の内容はというと、主にこの5年間で変更になった法律や税制がメインになっていたので興味深く聞くことが出来ましたね。
相続や住宅ローン控除、譲渡（売却）による譲渡益・損、あとは特例の変更点など。


普段仲介していてもよく遭遇する内容ですので、確認出来て意義のある1日でした。



レジュメを見ながらバァ－－って解説されるんですけど、法律や税制ってややこしいじゃないですか･･･


言葉の意味を確認しながら理解していきたいんですが、解説をイッキに読まれると、「えっと」ってなってしまう。

なんか分かったような間違って理解してるような感じになります。



コレって、不動産契約時の重要事項説明でもお客様は同じ思いをされているんだろうなって感じました。


普段見たこともない、知識もない、不動産用語をバァ－って説明されても絶対に頭に入ってこない。



私はそういうのは嫌なので、覚えるのは無理でも、重要事項説明の意味だけでも知ってもらえる様に、出来るだけ時間をかけて説明する様に心がけています。



契約当日ではなく、前日までに重要事項説明をやっておくのが基本。


当社事務所ならホワイトボードを使って、図を書いたりしながら説明しています。


お客様の予定でなかなか時間が取れないようでしたら、お仕事終わりでも夜にご自宅にお伺いして、事前に説明する様にしています。



ポイントは、当日ではなく時間的に余裕のある前日までに終わらせている事。

そして売主様もいらっしゃらないので、リラックスして聞いてもらえる＆質問もしやすい雰囲気な事。

あとは、重要事項説明はしなくても大丈夫で極力安心した状態で契約当日を迎える事が出来る。



昨日の講習を受けて、もっと注意して「お客様は理解できているか？」を意識して、説明していくように気を付けます。

昨日は日曜日だったので11月の月末という感じがして、実質は本日から12月がスタート。

特に12月中旬以降は例年物件の動きは少なめになっていきますが、私ハウスメーカー時代から12月はなんだかんだと忙しくなる事が多い。

12月20日を過ぎてメチャクチャ良い物件が売りに出されたりしますからね（汗）

探している人は年末まで気を抜かずに動ける準備をしておく事が重要です

さてどんな物件に巡り合う月になるのか？楽しみですね。

リフォーム済み物件や建築条件付き土地なんてものは、価格が相場に下がってくるまで基本的にほっておいて（笑）、「これぞ不動産仲介」という一般のお客様から売りに出されている物件をメインにご紹介頑張ります

土地＆新築提案、中古物件＆リフォーム（リノベーション）提案、お客様が気付かないご提案を探求していきます。

不動産を売却する時に、不動産会社と媒介契約というものを交わします。

「売却お願いします」「売却させてもらいます」という意思確認ですね。

媒介契約には3種類ありまして、【専属専任・専任・一般】で選べます。

大体は専任媒介契約が結ばれており、他に一般媒介契約という感じ。

よくネットでは、どの契約がいい？という記事も見かけます。

「不動産会社で競わせるために一般媒介契約にすべき」
「不動産会社がやる気をなくすので一般はやめた方がいい」
「責任持ってやってくれるから専任の方がいい」

とか色々な意見があります。

この意見に対して私が根本から感じるのが【不動産会社が公平公正に売却活動をしてるならどっちでもいい】

基本的には専任媒介でいいと私は思ってます。1社だけに依頼して一般媒介（レインズ登録する）にしてもいい。

物件情報の囲い込みをやめて、レインズに登録して他社にも広く情報開示をしているならお客様が悩む必要ないんです。

不動産業界が昔から（今も）ムチャクチャやってきてるから、こんな問題が起きてるんでしょ・・・

なんか色々と議論されてますけど、根本の問題を解決しないと正解は無いんだと思うんです。

売主様から売却を依頼されたら、自社でももちろん売却活動は頑張るけれど、広く情報開示して、【売主様の最大限の利益を目指して】公平公正に売却活動をする。コレしかない。