カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2021/03/29 15:35
【建物価格の判断について】。購入を検討されている方向けの内容になります。
中古物件、特に一戸建ての場合に「建物の価値（価格）ってどう判断する？」って疑問を持たれるかと思います。不動産の査定には、取引事例方法や原価方法など計算する手段があるんですね。
それぞれの内容をザクっとかきますと
●取引事例の方は過去に成約された近隣の似た物件から算出する。
●原価の方は、建物を再建築した場合（新築で建てた場合）の原価を算出して、そこから経過した築年数によって減価していきます。
でもですね、原価方法の場合の問題点として、【検討しようとしている物件の新築時の価格を算出】っていっても、その建物が坪５０万円で建てたのか、坪６０万円で建てたの？それとも坪単価４０万円の家なのかって、どう判断します？
現在の不動産業界はアバウトに一律で計算しがちなんですけど、それだと２００万円くらい建物価格を見誤る事になってしまいます。坪単価４０万円くらいの建物なのか、６０万円はする建物なのか、それくらいは営業マンが説明する必要があると思いますね。
「築●●年ですので建物価格は●●●万円になります」って、そんな単純な計算してる営業マンはあんまり信用できないって話です。
不動産営業をしているなら、建物の外観である程度の建築レベルは分かるし、内部に入ったらもっと判断が付くっていうのが必須の知識・経験です。
仮にさっきの計算で、中古建物の価格を２００万円見誤ったら、土地面積３０坪としたら土地坪単価＠６．６万円の差がでちゃうんですね。相場と比較するにしてもかなり見方が変わってきてしまいます。
もっと深く書くと、ややこしくなるのが建築条件付き土地や建売で買った中古物件の場合。
売主様は新築購入時に建物坪単価＠６０万円くらいで買っているケースが多いでしょ（茨木市の場合はそれ位です）。でも、実際に建築が分かる人間がみると普通に考えて建物坪単価＠４０～４５万円くらいの計算になるんです。これは不動産会社が坪あたり１５万円とか利益を乗せて、お客様に横流ししているから起きてしまう･･･。
話をまとめますと、一律でコレっていう説明は難しいんですけど
・新築時の建物のレベル
・現在の状態
・需要のあるエリアかどうか
色んな要素を考えながら、正直に説明してくれる営業マンを選ぶべきだと思います。
