不動産の事の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

少し前にアメブロの方で


書いた気もしますが


ホームページにも書いとかないと。




消費税が来年に上がる予定です。


８％から１０％へ。


先日テレビでも特集をしていて


なにげなく見ていると


ものすごく勘違いをしている様な･･･


新築も中古も全部消費税UPで


価格が上がるみたいなコメント。




せめてこのブログを見て頂いている


お客さんには知っておいてほしい。




何点かポイントがありますが


①売主さんが一般の方の場合


消費税はかかりません。


コレご存知じゃない方も多い。


一般の方が売主の時は


事業として売却してる訳じゃないので


消費税がかかりません。


売主が不動産会社・建築会社の場合は


商売でやってるのでかかります。


新築マンション・新築一戸建てや


リフォーム済みの住宅でも多い。




②土地には消費税がかかりません。


建物部分だけにかかります。


例えば、新築一戸建て・4,000万円なら


土地2,500万円・建物1,500万円と


内訳が表示されて


1,500万円の建物分にかけられています。


マンションも一緒。




なので、私がやっている仲介という分野では


消費税がかかる・かからない？


売主さんが一般の人・業者？


この確認が必要になってきます。




厳密に言うと


仲介手数料や登記費用の消費税も


％が変わりますので


UPにはなってきますが


高い買い物。駆け込みで簡単に決める


っていう事はなしにしましょう。

数年前に比べて

物件を買い取って

リフォームして

再度販売する

っていう不動産会社が

結構増えてる気がします。

仲介しかやってなかった

大手の不動産会社も

買取りを始めてる。

これ見方はいくつかありますが

一番大きいのは

利益額が大きいからでしょ。

買い取って、普通にリフォームして

数百万の利益が出る。

他には、仲介の

件数が少なくなった事。

古い物件を案内して

リフォームやリノベを

一緒に提案できる

知識がない事。

こんな感じだと思います。

こういった買取り・再販売は

これから増えてきそうですが

ありきたりなリフォーム済みの

物件が増えてしまって

面白くないでしょうね。

『こんな家に住みたい』

『色々とこだわりたい』

そんなお客さんも多いし

2極化するんじゃないかなぁ。

私としたら

【こだわりの家探し】

こっち側に向かいたいですね。

南中学校学校区で

一戸建てを探してます。

東中学校エリアで探してる。

できれば大池小学校で。

そんなご要望の

お客さんが多い。

事務所がそのエリアだから

そりゃそうなんですよね。

先に書いておきますと

物件は少ないエリアです。

ただ時間はいくらか

必要になるケースはありますが

見つかりますよ。

中古をリノベーションする

という方向性かもしれない。

私が目指しているのは

納得感を味わって頂きたい。

このエリアで探してる方は

こだわりも高めですよね（笑）

その期待に応えるために

色々なケースを想像して

イメージしています。

お客さんにご案内しようとしてた物件。



見学当日に直前の物件最終確認をしたら



３件が契約予定（また商談）に



なっていました。





どこまでの話か？という判断は必要だが



売れやすい価格帯でもあり



タイミングの問題でもあります。



スピード感出せば良かった・・・



って反省するんですが



かといって、お客さんの予定



また気持ちの部分もあるので



どれが正解かは分からない。





でも【流れ】がよくないのは



間違いないと思ってます。



お客さんは気づきにくいんですが



物件探しって大きな流れの中で



やっていく行動なんです。



他のお客さん・他の不動産営業



それぞれが動いているわけでして



その流れの中で



最良の物件を絞り込んでいきます。





流れが悪いとなんかうまくかない（汗）



こういう時は



・計画を再度見つめ直す



・気分変える意味で、何でも見学してみる



気持ちをリセットする作業が



必要なんじゃないかと感じます。





まぁ　こういった壁を乗り越えると



期待の物件に巡り合ったりするし（笑）



お客さんにとっても私にとっても



必要な過程かもしれません。

解体費用について。

お客さんにもよく聞かれます。

で、多くのお客さんが

ちょっと高めに考えてられる。

木造の2階建てで

延べ床面積30坪位の

家を解体すると

「200万円くらいするんでしょ」

って聞かれる時もあります。

建物以外にも外構や庭木

残土処理とかもありますから

それ位するイメージあるのかな？

現実に解体業者に見積りとると

大体100万円〜120万円が

多いですかね。

ここ数年は若干上がり気味で

こんな感じの価格です。

古家付きの土地を購入する場合は

木造で普通の大きさの家なら

「120万円くらいみてて下さい」

いつもそう伝えてます。

土地を見たときに



どこをチェックされますか？



【見た雰囲気】



OKです！最終的にはそこが大事。





でも、不動産的な目での



いくつかのチェックポイントを



書こうかと思います。



（法律的な事は除きます）





①道路との高低差


玄関への階段の段数や外構費用の差



②水道や汚水枡・ガスの引き込み


これも建築時の費用がかわります。


水道は引き込み管の太さもチェック。


メーターを開ければ、書いてあります。



③隣地との境界


これが一番大事ですね。


境界プレートや鋲が存在するか。


なければ、境界の状況を確認。



④隣地境界のブロック


どちら側にたってるか？また高さは？


ブロックの控え壁の有無



⑤前面道路の幅


道路の側溝の状態もチェックします。



⑥お隣さんの雰囲気


これは分かりにくいところですが


チェックしておいて損はない。





ザクッとですが、こんな感じでしょうか。



５分もかかりません。



あとは、相場からみて価格はどうか。



建ぺい率や容積率



高さ制限などの建築基準法。



土地の間口・・・広ければOKですが



狭めだと、可能プランに影響します。



建物は大体９１ｃｍ単位で設計。





やっぱ書き始めると



いっぱい出てきますね。



信頼できる不動産担当と



確認しながら見るのが一番ですね。



でも、最初に書いた



【見た雰囲気】



これが大事です。

自社ホームページにもブログ作ったら



これも初めに書いておかねばならない



物件情報を止める話。



【情報の囲い込み】とも言います。




簡単に説明しますと



私ら不動産会社は売主さんから売却依頼があれば



その不動産を自社で販売活動をしていきますが



同時にレインズと呼ばれる不動産会社間の



情報共有システムに登録をして



他の不動産会社と共同で売りましょうという



決まりになっています。



（これは法律の話で、基本しなければならない）




でも　レインズに物件の登録しなかったり



登録しても、その会社に物件の確認の電話をしたら



「商談中です」とか言って



他の会社に紹介しない様にするのが



【情報の囲い込み】です。




理由は　仲介手数料。



通常、仲介手数料は売主さん・買主さんの



両方から頂ける事になっています。



それは自社で買主さんも契約すれば・・・。



レインズに登録して、買主さんが



他社のお客さんだったら



売却を依頼された会社は



売主さんからだけ、仲介手数料を頂く。




どうですか？分かられますでしょうか。



売主さん・買主さん両方から



仲介手数料を頂くために



他社には物件を紹介しない訳なんです。



コレ、大手の不動産会社もやってます。



てか大手の不動産会社の方が多い（汗）




たまに「売れればいいやん」って



判断される売主さんも



いらっしゃる様ですが



もっと問題の根底を考えると



【売れるでしょうが、もっと良い条件で



売れたかもしれないんですよ】



ここなんですよね。




じゃ、売主としての対応策は？というと



なかなか難しいのが現状・・・。



依頼した不動産会社が



電話で「商談中」とか言ってるのかどうか



なんてチェックできませんから。



一番簡単に確認できるのは



物件情報の更新をキチンとしてる



他の不動産会社のホームページを



色々見てみる事ですね。



そこで自分の不動産が



【会員情報】とかで掲載されてたら



広告不可になっている可能性が大。



大手だからって信用しちゃダメですよ。

茨木市で土地を探す時に必ず突き当たる【建築条件付き】。


簡単に説明しますと　不動産会社が土地を買い、分譲しますが


その不動産会社と建物の契約もしないといけない


そういう土地の販売方法の事です。


土地が探された方はよく見ますよね。


で、この建築条件付き土地をどう判断するか？


私の考えを先に書きますと、買ってもいい物件・買わないほうがいい物件


に分かれます。･････当たり前か（汗）


その判断基準はといいますと


・土地の坪単価がそのエリアの相場からみて許容範囲か？


・建物の仕様は価格に見合っているか？


・自由設計が多いのですが、打合せの密度やレベルはOKか？


大きく分けて、こんな感じです。


私が相談をうけた場合は、この項目について


正直に話をするようにしてます。


ぶっちゃけ　お客さんはこの項目のチェックは難しいと思う。


土地を分譲している売主に聞いても


いい事ばかり言われるのは当たり前ですからね。


物件を仲介するっていうのは、業務的な事だけじゃなくて


「この物件はどうなのか？」っていう事を


正直に　分かりやすく　一般的な基準を説明しながら



お客さんのいアドバイスする事が最重要です。


建築条件付き土地については


書く事がいっぱいありますので、徐々に追加していきますね。

お客さんからの相談のメールが

私の携帯によく来ますが

「掘り出し物件というか


そんな情報ってあるんですか？」

というナイスな質問がありました。

過去の経験から書きますと

ん～掘出し物件だけを求めていると

購入はなかなか出来ないかも。

場所ですか？　価格ですか？

すでに出てる情報でも

人によっては掘出物件へと変貌します。

要は【いかにして加工できるか】がポイント。

なので土地を購入して好きな家を建てるとか

中古をリノベーションする事の方に

可能性を感じてしまいます。

・好きな家を建てて満足度を上げる

・リノベーションでみちがえる様な家にする

・思ってたより予算が安くなった

という思いは完成してから生まれる事の方が

今まで断然多かったですね。

完成している建売は分かりやすいんですよ。

見てもらって「はい、どうですか！」



って勝負してなんか潔い。

前から度々書いている



建築条件付き土地とかは

なんかね･･･結論が決まっているというか

結局基本的な仕様があって

価格も決まってるやん！



っていう思いになってしまう。

完成形が見えていない物件が

掘り出し物件かと感じてます。

お客さんと話をしていて

「アイ・ウィズさんで


建築条件付きの販売やってよ」

って言われました。

建築条件なしを探すお客さんが多い中

非常に有難い言葉なんです。な　の　で

現状の素直な自分の気持ちを


書いておこうと思います。

考えてない事もないんです。

もう気持ちの問題ってのが本音。

お客さんには理解しずらい部分ですけど

今やってるのは不動産仲介。

お客さんと打合せをして物件を探して

コレはいいっ！って感じる事ができて

物件をご紹介する事ができます。

コレが　建築条件付きなら

自社の物件を優先して営業してしまう。

もう心理学ですよね、コレは仕方ない（汗）

商売ってそういうもんやでって言われれば

そりゃそうなんですけど

自社販売と不動産仲介って仕事は

あまり共存できる仕事心理ではない。

例えば土地相場が坪80万円だとすると

30坪で2,400万円の土地代。

それに建築条件付きだと　建物の坪単価は

だいたい60万円前後でしょ。

32坪の家を建てると、1,900万円くらい。

これで新築一戸建てとして4,300万円。

なんだかんだで4,500万円くらいですよね。

でも今までやってきた私の仲介ポリシーは

それを4,000万円～4,200万円で出来る様に

お客さんにコーディネートしてきたんです。

「建築条件付きは　建物の仕様や提案も

用意してるから、お客さんは楽だ！」

とか「付加価値を付けている！」と

反論する会社もあるでしょうけど

それに対しては　当社は今まで

土地を仲介した時は、そういった建物の提案

付随するアドバイスをサービスでやってきた。

土地を仲介させて頂いた事に対する感謝で

私の建築の経験や知識を使います

って反論できます。

ね･･･なんか相反するでしょ（汗）

ですので、今考えてる事は

３区画とかそれ以上の分譲地ならＯＫ。

複数の区画販売は不動産免許がないと

できない事だから。

でも１区画とかの建築条件付きなら

買取してよっぽどの価値がある土地か

また、相当気合い入れて

お客さんが驚く位の提案をしていくか。

そんな感じなら気持ちよく販売できる。

まぁ　こんな事書きながら

数ヵ月後に「普通にやってるやん」って

なってるかもしれませんが

そん時は温かい目でご検討ください(笑）。

フルパワーで建築提案してますので。