2024年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

1年半ほど前に土地の仲介をさせて頂いたお客様からお礼を頂きました

建物が完成してお引越しもされて少し落ち着きましたという事で、わざわざお越しいただきました
こちらこそ本当に有難うございました



建物の方は私の方で間取り設計した訳でなく、お客様の方で住宅会社を決められてましたので、建物についてはあまり接点がなく、たまに土地の前を通った時には気になっていました。


これから暑くなっていきますが、お体に気をつけて頂いてお過ごしください
今考えても、場所・価格などバランスが良い土地をご購入できて良かったです





そして昼からは1時間ほど、セキスイ時代の先輩が来社

転職してずっと金融機関にお勤めでしたが、退社して不動産・住宅の会社をするという事で、今日はリフォーム工事の進め方や考え方などを教えて欲しいって事で来られました



いやセキスイ時代はバリバリ活躍されていて、間取りなんかも当時から「いい間取り書きはるなぁ」って見ていた先輩ですからね･･･教えて欲しいってなんか変な感じでした。



少し話していると、金融機関にいてる時に大手の不動産営業マンが「物件は両直しかしない！（要は囲い込みするんや！って事）」とか「コレを決めて仲介手数料を･･･」みたいな話を恥じかしげもなくしているって言ってました

先輩も「ハイハイ」って流していた様ですが、こういう発想でしか仕事の判断をしていない不動産営業マンが多いですからね･･･



先輩の話を聞くと「得意な住宅知識・設計を生かして、お客さんに提案していきたい」って言われてます。
やっぱり住宅だけでなく、不動産の仕事も住宅や土地が好きな人間が取り扱うべきなんですよね


住宅が好きって事は物件の取引をするだけなく、お客さんが住んでいくイメージまで絶対するんだから、物件を提案する視点も変わってくる訳ですよ

こういった人が増えていって欲しい不動産業界です。

先日5,000万円台で土地購入＆新築建築の記事を書きました。

今回はもっと突っ込んで【4,000万円台で新築を建てる】という内容で書いてみます。

もう細かい事は書かず、土地と建物の予算割り振りから。

建物は基本3階建てになる可能性は大。

面積によりますが耐震・断熱性能は担保されている建物として、建物予算は2,000万円前後から2,200万円位は組んでおいた方がいいかと思います

逆算で土地予算は2,000万円前後〜2,500万円ほど

土地30坪クラスだと坪単価70〜80万円となり、茨木市では駅距離は結構離れてしまいます

土地坪単価で考えていくと、土地面積25坪なら坪単価100万円前後。20坪なら坪単価120万円前後がターゲットに入ってくる

土地坪単価120万円なら駅近くとまでは言えないが、十分に駅徒歩圏内という可能性が出てきます

という事で、私が考えているのは

【総予算4,000万円台で新築を建てる】

【25坪前後の3階建てで、どこまでクオリティーの高い住宅を提案出来るか】

【その中で土地の立地にどこまでこだわれるか】

の3本立ての提案にハマってきています。

東京都心では数年前から狭小住宅が流行っている？（買える価格帯にする為に、不動産会社が無理に小さく土地を割っているだけ）という事ですが

不動産会社・住宅会社によくある売上目当ての分譲ではなく

世に売りに出ている土地を見極めて、ローコストながらクオリティーを求めた建物をセットで提案していく。


この需要も高いんじゃないかと感じています。

ここ1・2ヶ月の間に普通に一般不動産市場に売りに出ていた物件で、先に不動産会社や住宅会社に買い取られた土地が、再販売されて売りに出てきています

もちろん利益が乗せられて、当初売りに出ていた価格より高く…

建築条件なんか付いてたら建物にも利益が…

「商売ってこんなもんや」って言われればそうなんですけどね

ただコロナ禍初めに起こったマスク買取＆転売を彷彿させる

買取って本来の意義としては

・なかなか売れず、安くなってもいいから買い取って欲しい

・少しでも早く売りたい

・売ってるのを知られたくない

とかこういった売主さんの事情や考えがある場合だと思うんです

そりゃ相場より安く買い取られるのは仕方ないし、買い取った業者も安くなった分で利益を出せていました。それが最近の買取りはマスク転売に似てきてるなぁって感じます


結局一番損するのは、購入するお客様

別に極秘情報だった訳でもなく、普通に不動産市場に売りに出されていてネットとかにも出ていた物件なのに、数百万円とかヘタしたら1,000万円以上高く買わないといけなくなってしまう


まぁマスク転売に似た買取りも商売っちゃ商売ですので、否定なんかはしませんが

物件探しもネットが主流になった現在、気づかれているお客様もいらっしゃいます

「この会社は買い取ってばっかりで、ハッキリ言って邪魔なんですけど！」

「気になった土地があって検討しようと思ったらもう契約済みになっていた。あとからまだ売りに出されたけど、またこの会社か･･･」

こういった声をよくお客様から聞く様になりました

今日は今年の春に土地をお引渡しさせて頂いたお客様の建築現場に寄ってきました。



設計の方は最初から私の方でさせて頂き、途中からご主人が設計のコツを早くも掴まれたので、最後の仕上げはほぼお任せという感じでした。



●1階はLDK（畳コーナー付き）＋水廻り＋ファミリークロゼット
●2階は3部屋＋書斎＋ファミリークロゼット

という間取りで、全体的にバランス良くまとまっているんじゃないでしょうか



だいぶ完成近くなっていますので、クロス工事が終わり、床養生が取れるのも楽しみです
あと足場が外れて、どんな外観が現れてくるのか。

また現地確認しにきます

今日は朝イチに北春日丘・見付山方面に行ってまして、車で回っている途中に、7月から着工しているリフォーム現場に寄ってきました。



RC（鉄筋コンクリート造）打ちっぱなしの一戸建てで、色んな部分のリフォーム工事は入っていますが、主要な工事は外部の補修・改修と「断熱工事」。









RC打ちっぱなしで断熱材がないとね、ものすごく断熱性能が良くないんですよ･･･

夏は外部の高温でコンクリートが温められて、それがモロに部屋に伝わってくる
冬は逆に･･･もうなんて言うか冷える。寒いじゃないんですよ、冷える



なぜリアリティを持って書いているかというと、当社事務所もRC打ちっぱなしだから（汗）

今の時期だと、夜も30度前後で暑いでしょ。夜にエアコン消して事務所出るじゃないですか、次の朝事務所に来たらもう熱がこもった空間に入っていく感じ。

それで急いでエアコンで急速冷房するんだけど、外壁のコンクリートが蓄熱しちゃってるもんだから、なかなか冷えないんですよ

って事で、帰りにはエアコンタイマーかけて。事務所来る30分・1時間前には冷房かけて、少しでも冷えてる状態にセッティングしています



やっぱ断熱材入れるとだいぶ変わってくるでしょうね。

またちょくちょく現場に寄ってきます

特に売出し当初の価格がバラバラになってきている現在

相場からかなり高めで売られる物件もあれば、「これは相場帯に入っている」という物件もあり

物件を探しているお客様にとったら判断が難しいかと思います

「不動産会社から出てる情報だから」というだけで無意識に疑いなく物件判断をしてると大変な目にあってしまいます。

一括売却査定での不動産会社間の高値査定合戦や最初はワザと高く売り出して一気に大幅な価格変更を行なって売るみたいな手法が多く見受けられます。

安くなったんじゃなく、相場に近づいてきたというだけで、まだまだ高い物件も多いので気を付けてください。

物件を探す時はココの判断を間違わない事が第一歩。

需要の高いエリアでは、高めでも「これなら買ってもいい」という物件もあれば、「いくら場所が良くても、これは高過ぎでしょ・・・」という判断基準。

逆に需要が高くないエリアなら、「相場が上がってるとはいえ、この価格では資産価値とのバランスが悪い」という判断。

そのあたりの判断やご説明を正直にしておりますので、お気軽にご相談ください。

以前にも同じような事を書いたかもしれませんが、最近よく言われる事ですので、再度詳しく書いてみたいと思います。



新築建売がここ1年ほど極端に減っています。

当社は元々新築建売はあまり仲介取引してなかってので、全く影響ないですが（むしろ減った方が普通に売り土地が増えて嬉しい）、この状況を詳しく考えていきます。

①土地価格が上がり、建売業者が買えない

これは少し説明が必要になって、新築建売って基本的に低価格が売りなんです。

建物の性能・仕様ではなく、立地と価格・間取りのバランスで「買いやすいでしょ」って売り方。

だから各エリアで建売の相場価格帯というのが出来ています。

●●町なら土地30坪で建物4LDKなら、4,000万円〜4,200万円という感じ。

それが土地・建物価格上昇により、5,000万円の価格設定になってしまうというのが現在の状況。

普通に仕方ないんだけど、「この場所で、建売で5,000万円出すのはなぁ・・・」って心理がお客様に働いて売りにくくなるんですね。

なので建売業者が土地仕入れを控えている、もしくは出来ないんです。

②土地の仕入れはしてるが、建築条件無しで販売してる

①の理由に付随して「建物を建てると売りにくくなるんだったら、土地だけで売っちゃえ」という発想が増えてきてもいます。

建築条件無し土地って物件です

古家を解体して、更地にする。道路側溝などを整備する。こういった事だけ行い、土地に利益を乗せて販売しています。

まぁ建築条件付きよりは判断しやすいけど、元々安く買えてないのに利益が数百万円乗るもんだから、高い価格になってる土地が多いです。

ご自身で判断出来る方もいらっしゃるかと思いますが

ここは信頼出来る不動産仲介会社を見つけて、価格アドバイスを貰うしかないでしょう。

「多少高めでも価値があるエリアなので購入してもいい」

「この場所なら相場は●●●●万円だから、価格が下がるまで待った方がいい」

こういった判断が必要になってきます。

この2つが新築建売が減ってきた大きな理由になるかと考えてます。

簡単に言えば、土地相場＆建築費用の上昇になるんだけど、住宅建築を長い間やってきた私としては、【商品力と提案・営業対応力を磨いてこなかった】のが響いてるんじゃないって思います。

物（仕入れた物件）さえあれば売れていくという時代はもうとっくに終わっていて、物（土地・建物）のコストパフォーマンスと提案・対応力が必須になってきていますね。

需要の多いエリアなんかは特に、土地の価格がかなり高いじゃないですか。

「土地買って、新築建てたらいくらになんの･･････？」
ってお困りの方も多いかと思います。

実際そういったご相談も増えてきています。



詳しくは個別にお会いして打合せ・ご説明が必要になりますが、それぞれのケースにおいての【新築やリフォーム・リノベーションの参考価格】を書いてみようと思います。



●新築一戸建て

2階建て　延床面積33坪前後　長期優良住宅仕様で2,000万円～2,200万円


●リフォーム

一戸建てかマンションかで多少は変わってきますが、600万円前後～


●大幅な間取り変更を伴うリフォーム（リノベーション）

マンションなら800万円前後。一戸建てでも内部だけならそれ位で可能になってきますが、外部工事（外壁・屋根など）も含めると、1,000万円前後～


本当に大体ですがこれが目安になってきます。



あとはキッチンなど仕様設備をどこまでコダワルかによって変わってきますので、そこへんは打合せしながらという感じになります。



土地をお考えの方なら、2,000万円～2,200万円プラスして頂ければ、土地建物の総額になります。
中古物件を買ってリフォームするなら、上記のリフォーム費用を物件価格に加算してください。



あくまで一般的な目安になりますので、個別にご相談くださいね。
設計・見積り提案まで全てさせて頂きます。

前回に引き続き、売却についての注意点

チャレンジ価格と称して、査定価格よりかなり高めで売り出してみるという売却が流行っていますが（あえて流行りと表現してます）、これをするデメリットとは？

相場というのは少し幅がありまして、例えば3,000万円〜3,200万円といった感じ。

通常のチャレンジ価格は3,380万円とか3,480万円というレベルです

この価格範囲の売出しなら反響が比較的見込めるし、新鮮さもあって3,480万円は難しくても、3,300万円台とか、2,280万円とかで売れる可能性が上がります

それが最近は3,800万円とか、ヘタしたら4,080万円とかで売出し価格を提案する不動産会社が増えとる・・・

そうすると段階を経て説明すると

①3,800万円ではまず売れない

②すぐに価格変更、ここでイッキに下げる。3,480万円とかになる

これでも高いのでまだ売れない。不動産会社としては大幅に価格が下がった感をアピールするつもりかもしれないが、購入するお客様はよく相場を見てますよ。逆に信用を無くします

③次に3,280万円とかに下げる

ココでようやく動きが出て、売れたりする。ただ価格交渉が入って、3,100万円とかになり、結局最初からセオリーを無視せず売却価格を設定していた方が高く売れてた可能性があります

相場が上がってきたインフレの状況だから通用する営業トーク「今だったら高値で売り出しても反響あるかもしれません」という、売却を依頼されたいが為の言葉には乗らないようにお気をつけ下さい。