2024年08月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

この1週間で、ご購入の打合せ・物件見学・売却査定と色々とご相談を頂きまして、有難い


でもそのご相談の中で、不動産業界のブラックな部分も多く、業界的には正直「末期症状なや･･･」って感じる事も多かったです



売却相談では他社の査定書も見せてもらったのですが、もう異次元の価格を提案している。相場よりも1,000万円は高い価格をお客様に提案して、とにかく売却を依頼されようとするやり方ですね

最近は大手の不動産会社も同じようなやり方で査定を出しているので、もうムチャクチャな状態と言ってもいいでしょう。査定本来の意味はなく、売主様としてもなにを信用したらいいのか判断するのが難しくなっているかと思います



物件見学にしても、レインズには登録してるけど他社には物件を見学させない、いわゆる【囲い込み】もまだまだ横行していますね。今週だけでも大手の不動産会社に2物件されました



もう不動産業界はカオスと言ってもいい状態になっています。


こう書くと「不安になるだけやんか！」とか「物件探しが出来なくなる」って思われそうですが、こういた状況を説明してお客様が出来るだけ間違いがないように不動産業界の仕組みを知って頂いたり、アドバイスさせて頂く事がまずは第1歩になっています。



キチンと正常に仲介システムが作動するための、最後のカオス状態だと感じていますので、これからは不動産業界も良い方向に向かっていくと思います


不動産の事で不安や疑心暗鬼になっている方は一度ご相談くださいね

お盆ですね

不動産業界は早めにお盆休みに入る会社が多くて、業界は先週半ばからお盆モードになってる感じ

当社は明日13日〜16日まで休みを頂きます。

お盆中でも購入や売却のご相談承っていますのでお気軽にLINE・メール・お電話くださいね

今年に入って新築建物（土地を購入して新築を建てる）の相談が増えていると何度かこのブログでも書いてきました。

「土地を購入して新築を建てたい」つて方がブチ当たる壁って

①価格

②打合せ内容

の2つが大きいかと思うんです



①についてはハウスメーカーで普通に家を建てるともう4,000万円前後になる世界。
土地から購入して･･･となると総額が安くても7,000万円とか8,000万円になります。多めの自己資金や贈与があれば資金計画が成り立つかもしれませんが、現実なかなか厳しいかと（汗）


じゃあ大手ハウスメーカーじゃなく中堅住宅会社ならどうかといえば、それでも建物費用が3,000万円前後といった感じ。色々と会社を探して2,500万円前後でしょうか
それで土地と併せて総額が6,000万円前後～になります。頑張って5,000万円台かな


一戸建てを4,000万円台とか5,000万円前後で探している方も多いので、ここでも総額の壁に当たってしまいます



こういった方に「建物価格2,000万円前後で、納得の家を提案しよう」ってコンセプトで当社は取り組んでいます。

それでも逆算すると土地価格2,000万円台とか3,000万円位になりますので、茨木市では要望に合う土地は少なるのが現状ですが、この土地建物の価格バランスなら可能性が出てくる訳なんですね


そのためにお客様の要望を整理して、相場範囲の土地を見極めて（高い土地を買わない様に）、トータルでご提案していく事が大切になってきます



続いて②の話になって、ローコスト系の住宅会社になるとどうしても「規格住宅になる」「間取りの打合せが満足できない」などの気持ち面のネックが出てくるケースが多い傾向です


これは難しい問題ではありますが、住宅会社としてもローコストでやっている分
打合せを出来るだけ少なくしたい
という心理が出てくるようです。


現実インスタなどで住宅事例が無限に出てくるのでお客様の要望も多岐にわたり、お客様自身でも正解が分からずなかなか決まらないという事とリンクして、住宅会社が意識的に制限をかけている感じもしますね


私の意見としては、住宅の打合せに制限をかけるのは大反対。それなら1回目で非の打ちどころがない完璧な間取り・仕様・価格提案してこい！って思います


30年近くこの業界にいてますが、打合せがどれ位で終わりそうかは分からない。打合せをしていかないと分からないんですね



という事で②に関しては当社では間取りの打合せは私の方がメインで何回も打合せを行い、お客様の納得度を高めるようにしています。その後の設備・仕様の段階になれば住宅会社主導になっていきますのでその時はお客様のセカンドオピニオンとしてフォローしていく様に心がけています



①と②は相互関係にありますので、この2つを提案できる不動産または住宅会社ってほとんどないかと思っていますので、物件探しに迷っている方はぜひご相談くださいね

まずは整理をして道筋を見つけていきましょう

毎日暑い日が続きますね

世の中はお盆休みに入って、昨日も街中の道路は結構空いていました

当社は13日〜16日までお盆休みを頂きます

という事で本日がお盆前の最終日

午前中は一戸建ての打合せ。
土地を購入して新築を建てるor中古一戸建てのリフォームを比較する打合せです

実際に見に行った中古一戸建てのリフォーム案&見積り、土地の方は新築の間取り提案＆見積り

2つの資料を作成したので、比較してみて打合せとなります

午後からはご売却の相談。

以前に打合せはしていましたがお盆で帰省されているという事で、再度ご売却に向けて確認していきます

「帰省されている」と書きましたが、なんだか今年は賃貸が動いている気がする

当社は売買メインでやっていますが、賃貸については個別にご相談があった場合に対応させて頂いています

なので賃貸募集を依頼されている物件もいくつかありまして、そこの案内希望が結構入ってくるんです

ゴールデンウィークやお盆って売買の場合は、休む不動産会社がほとんどでして…実は結構動くんじゃないかなぁ

家にいる時間が増える

帰省して親と話をする

こういったタイミングですぐにご相談してもらえる様に、メールやLINE・電話を頂ければ、お盆休み関係なく対応させてもらってますのでお気軽にご連絡ください

「不動産と建築の融合」とかたまに宣伝で見かけますが、具体的にはどういう事？

当社も普通に物件紹介するだけでなく、建築もからめた提案を行ってますがどんな感じなのか？
現在進行しているあるお客様へのご提案内容を書いていきます



＊＊＊一戸建てをお探しのお客様＊＊＊

新築（こだわりはもちろん有る）でも中古＋リノベーションでも、どちらでもＯＫ


①中古一戸建てと土地の物件を見に行く

ご要望に沿わなかったら、それで終わり。合いそうだったら、お客様のご要望が可能かどうかの検証と提案に入っていきます

②見学した中古・土地の両方で検討してみる事になる

●土地（古家付き、建築条件無し、道路との高低差有り）の場合

・まずはその土地にお客様の要望する間取りが可能か、私の方で考える
・考えた間取りをCAD作成する
・その間取りで新築建てるといくらするのか？住宅会社に間取りを送って建物費用を出してもらう
・解体工事があり通常でしたら概算でも価格は分かるが、今回は高低差がある土地で残土処分や石積み撤去もある為、私の知っている解体業者に現地を見てもらい近い工事金額を聞く
・同じく高低差があるので外構費用も割高になるので、住宅会社＋外構業者にヒアリング

それぞれの価格が出揃ったら、土地＋建物＋諸費用込みの資金計画書を作成する
＊見積りにはまだ出てこないが、予想される費用も計上しておく


●中古一戸建ての場合

・まずは建物の設計図が残っていないか確認する
・現在の建物の間取りをCAD入力する
・ここからお客様の要望に合うリノベーションが可能か考える
・リノベーション提案図面を作成する
・その図面を元にして大工さんとリノベーション費用を打合せする



ざっとですがこういった流れで、間取り・金額ともに出来るだけお客様が安心出来るように、検討できる資料（材料）をご用意するようにしています


設計は私の方で出来るので、こういった資料を作成するのに大体4日～5日くらい
こういった打合せをお客様と繰り返しています



お客様が安心出来るようにってさっき書きましたが、私がこういった住宅建築も好きなので「ぜひやりましょう！」って感じ（笑）


建売や中古物件で目の前の物をそのまま判断する場合は必要ありませんが、家を買うっていうのはそのほとんどで建築提案が出てくるケースが多いんですね



それらも全て当社で考えて、価格も含めてご提案しますっていうのが「不動産＋建築」
楽しんで物件探しをしていきましょう

昨日のアメブロの方でも少し書きましたが
不動産業者としては触れない訳にはいかない

【日銀は31日午後まで行われた金融政策決定会合で、政策金利を0.25％程度とする利上げを決定しました。 　日銀の発表によりますと、現在「0から0.1％程度」となっている短期金利は「0.25％程度」に引き上げる】というニュース

これを受けて本日のニュースでは大手銀行も【円普通預金金利を現在の0.02％から0.1％に引き上げると発表した。短期プライムレートも1.475％から1.625％に引き上げる。ともに9月2日から】と来ました



不動産業をしてる立場から簡単に書くと、住宅ローンの変動金利も上がりますという事

アメブロの方でも書きましたが、たしかに金利が上がるので気になられると思いますが、それでもまだまだ低金利。それ程不動産相場は動かないんじゃないかなと



具体的にどう変わりそうかを書くと

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンを借りると現在なら変動金利は0.27％（審査に寄ります）
これが来月から仮に0.15%金利が上がるとします。0.27％→0.42%ですね


借入金額3,000万円・35年・ボーナス払い無しで計算すると

0.27%→月々74,864円
0.42%→月々76,819円

で月々の支払金額の差は1,955円となります

ちなみに借入金額4,000万円だと月々の差は2,600円ほど



お金の話ですので気軽には書けませんが、不動産に影響が出る程ではないかと考えています

これからの日銀の政策金利動向に注目しないといけないのは当然ですが、茨木市で言えばまだまだ需要は高いという状況に変化はないでしょう



ただ1つだけ書いておきたいのは「需要の高いエリア・低いエリアの差は広がっていく」と考えています。よく言われる2極化ですね


高いエリアは今回の金利変動では相場を押し下げる要因にはならず、それより「欲しい」が勝っちゃうかと

逆に需要が高くないエリアだと「ん？ちょっと待てば下がる？」っていう考えの購入検討者さんも出てくるかもしれない



このあたりの判断は非常に難しい部分だと思いますが、お客様とディスカッションして、【物件がお客様にどれだけ合っているか】＋【エリア相場】のバランスを見極めて提案していきます



ぶっちゃけ需要の高低は抜きにして、不動産会社による高値査定（高値売出価格提案）により、相場よりかなり高く売りに出されている物件は、より厳しくなっていくでしょう

住宅ローンの金利関係なく、こういった物件に手を出してはいけない。金利や時代は関係なく「欲しい時」に「欲しい物件」を「相場と需要をしっかり確認して」買いましょう。